Так называемое «занижение договора» в среде обывателей означает занижение стоимости вещи в договоре по сравнению с фактической её стоимостью.

В основном подобные «занижения» практикуются при совершении сделок купли-продажи недвижимости, транспортных средств или других дорогостоящих вещей.

Что является причиной подобных «занижений» ? Прежде всего, это желание продавца уклониться от уплаты налога на доходы физических лиц.

Очень часто такие «занижения» практикуются лицами, которые зарабатывают на вложении в недвижимость на стадии строительства.

Простой пример.

Гражданин А вкладывает 2 000 000 рублей в строительство квартиры: уплачивает застройщику на основании догвора о долевом участии в строительстве.

Когда квартира построена застройщиком и передана гражданину А, её стоимость на рынке, к примеру, становится равной 4 000 000 рублей.

Гражданин А желает продать квартиру по её рыночной стоимости – 4 000 000 р. Однако, в этом случае, ему придётся уплатить в бюджет налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13 % с разницы между ценой продажи (4 000 000 р.) и расходами на приобретение (2 000 000 р.). Сумма НДФЛ составит 260 000 р. (2 000 000 р. х 13%).

Желая уклониться от уплаты указанной суммы НДФЛ, гражданин А, выступая в роли продавца, настаивает, чтобы вторая сторона сделки – покупатель приняла его условия и подписала договор купли-продажи, в котором цена недвижимости была бы указана в размере 2 000 000 р.

Казалось бы, для продавца выгода очевидна:

– он формализует ситуацию такм образом, что формально налоговая база отсутствует (разница между доходом и расходом расна нулю);

– у продавца возникает шанс оспорить указанную сделку, как совершённую на нерыночных условиях: цена в договоре в два раза ниже рыночной.

 

Какие же выгоды для покупателя от выполнения пожеланий продавца ?

Я лично, кроме рисков, для покупателя не вижу ничего:

– в случае возбуждения в отношении продавца дела об уклонени от уплаты налогов, покупатель автоматически становится соучастником, поскольку именно он своими действими по занижению цены договора способстввал уклонению продавцом от уплаты НДФЛ;

– в случае оспаривания сделки по купле-продаже недвижимости у покупателя возникают дополнительные трудности с доказательством того, что он приобрёл недвижимость по рыночной цене (за 4 000 000 р., а не за 2 000 000 р.), а значит и увеличивается риск признания такой сделки недействительной.

Кто и по каким основаниям может предпринять попытку оспорить сделку купли-продажи недвижимости (как, впрочем, и любого другого имущества), оставляем пока за скобками, но это могут быть:

– финансовый управляющий или кредиторы продавца, если в отношении продавца будет возбуждено дело о банкротстве;

– родственники продавца или иные заинтересованные лица…

 

Соответственно, покупателю не то что нет смысла идти на «занижение договора», но такое «занижение» создаёт для покупателя абсолютно неоправданные и ненужные ему риски.

 

Очень жаль, что участники рынка недвижимости (риэлторы, банки и другине), а также привлекаемые ими юристы очень легкомысленно относятся к подобного рода вопросам.

 

Более того, если мы хотим жить в правовом государстве, нам, наверное, стоит более требовательно относиться и к самим себе, в том числе в вопросах налогообложения, и к тем, с кем мы вступаем в отношения, в том числе гражданско-правового характера.

 

Кстати, хотелось бы обратить внимание особе «креативных» юристов на то, что прикрытие сделки купли-продажи недвижимости неким договором купли-продажи неотделимых улучшений, вряд ли будет серьёзно воспринято судом. О чём речь ?

В указанном примере особо «умные» юристы разбивают договор купли-продажи недвижимости ценой в 4 000 000 р. на два договора:

– договор купли-продажи недвижимости с ценой в 2 000 000 р.;

– договор купли-продажи неотделимых улучшений с ценой в 2 000 000 р.

 

Полагаю, что такого рода искусственное разделение фактической сделки по продаже недвижимости стоимостью 4 000 000 р. на две сделки является именно искусственным, не вызвано фактическими материальными интересами сторон и будет расценено судом соответствующим образом.

 

По сути, такого рода «занижения» являются мелкожульническим поведением обывателей, которое копируется ими с поведения элит, которое в современных условиях не является ни для кого секретом.

Источник

%d такие блоггеры, как: