Особенностью московского законодательства является установление фискального платежа неналогового характера в виде платы за изменение вида разрешенного использования участка в случае строительства. Правовые основания – ст.22 федерального закона от 05.04.2013 №43-ФЗ «Об особенностях регулирования …», ст.12.1 закона Москвы от 19.12.2007 №48 «О землепользовании в городе Москве» , ППМ от 10.09.2013 №593-ПП «Об утверждении порядка определения платы…».

            В стремлении оптимизировать данную плату (или избежать её оплаты) застройщики используют правовые коллизии и другие приемы. В частности положения ст.7, ст.42 ЗК РФ и п.4 ст.37 ГрК РФ о самостоятельном выборе собственником ВРИ из предусмотренных зонированием территории. А также несовершенство межведомственного взаимодействия при внесение Росреестром сведений в ЕГРН о смене ВРИ участка.

            Нужно отметить, что стремление бизнеса использовать агрессивные схемы оптимизации приводит к тому, что Москва отвечает доступными способами защиты своих интересов. Например, дело А40-156838/20-23-1042  ДГИ против ООО СЗ ГРАНДНЭКСТ (Seven Suns Development) о взыскании платы за изменение ВРИ участка с КН 77:02:0016003:23 (Лосиноостровская, 45) в размере 1 636 854 897 руб. Решением первой инстанции от 11.06.2021 исковые требования удовлетворены.

            При этом суд констатировал, что положениями 43-ФЗ не определено их применение исключительно к участкам находящимся на присоединенных территориях. Тем самым действие положений 43-ФЗ распространяются также на участки расположенные в границах города до присоединения территорий.

            Уважаемый суд с учетом определения Конституционного суда РФ от 23.06.2020 №574-О также констатировал законность установления платы за изменение ВРИ как фискального платежа неналогового характера.

            Остановимся подробнее на деле А40-245185/2020 которое еще находится на рассмотрении. ДГИ против ПАО ПИК о взыскании платы за изменение ВРИ участка с КН 77:09:0002012:43 (Лобненская, вл. 13) в размере   2 168 729 423 руб.

            По адресу Лобненская, вл. 13 ранее располагался филиал 5-го центрального военно-клинического госпиталя ВВС Министерства обороны. В 2017 году ПИК на торгах АИЖК (предшественник ДОМ.РФ) приобрел в собственность указанный участок со строениями. 

            В 2018 внесены изменения в ПЗЗ и участок исключен из границ природного комплекса (ППМ от 24.07.2018 № 797-ПП и  ППМ от 09.08.2018 № 905-ПП). В 2018 получено ГПЗУ и РНС (20.08.2018 и 19.09.2018).

            Параллельно произошел переход прав собственности на участок от ПИК к ООО «Алгоритм Проект» (27.12.2017) и от последнего к АО «СЗ “Столичный комплекс”» (07.12.2018). При этом СЗ “Столичный комплекс” входит в группу ПИК.

            Изменение ВРИ участка состоялось в период, когда правообладателем участка являлось ООО «Алгоритм Проект», плата за изменение ВРИ не осуществлялась. В начале 2020 года ООО «Алгоритм Проект» начал процедуру ликвидации юридического лица. В конце 2020 года Москва обратилась в суд за защитой своих интересов.

            Используемые застройщиком приемы выглядят как стремление уклонится от оплаты ВРИ. Например, неоднократная смена собственника участка, попытка ликвидации юридического лица ООО «Алгоритм Проект» в период владения которого произошла смена ВРИ.

            Подобные сделки могут вызвать вопросы у налоговых органов  в рамках ст.54.1 НК РФ учитывая, что по данным отчетности в результате сделок на  ООО «Алгоритм Проект» образовался убыток. В случае удовлетворения исковых требований ДГИ о взыскании платы за изменении ВРИ возможно привлечение к субсидиарной ответственности контролирующего лица.

            По итогам судебных процессов ждем распространения практики привлечения застройщиков к ответственности за использование агрессивных схем оптимизации в части уклонения или снижения размера платы за изменение ВРИ.   

            Застройщикам рекомендую внимательно осуществлять DD приобретаемых участков и провести комплаенс процедур своих подразделений отвечающих за согласования. Не стоит забывать, что схемы оптимизации дают краткосрочный эффект, а вот последствия имеют долгосрочный характер и негативно сказываются на имиджевых, имущественных, финансовых интересах.

            Для устранения правовых коллизий в связи с оплатой ВРИ и для формализации межведомственного взаимодействия Москва внесла изменения в федеральное законодательство.

            Так ст.14 федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон от 05.04.2013 №43-ФЗ, которые в обязательном порядке предусматривают межведомственное взаимодействие с Росреестром по вопросу изменения ВРИ участка предусматривающее строительство.

            Законом также установлено, что  «… плата за изменение ВРИ ЗУ подлежит внесению до осуществления ГКУ в связи с выбором собственником ЗУ вида его разрешенного использования».

            В заключении  рекомендую девелоперам провести аудит своего земельного банка на предмет наличия участков в собственности, которые попадают в зону риска по взысканию платы за изменение ВРИ.
Источник

%d такие блоггеры, как: