Заключая договор на выполнение строительных работ, каждая из сторон берет на себя определенный объем ответственности. На практике существует множество примеров договорных положений, нарушающих баланс справедливого распределения рисков.

Асимметрия распределения рисков в строительных договорах и ее последствия являются наиболее распространенной причиной споров между сторонами.

Введение.

Подготовка и реализация инвестиционного строительного проекта, является комплексной деятельностью, охватывающей широкий круг задач технического, правового и экономического характера.  Осуществление инвестиций в строительство также зависит от многочисленных административных и правовых требований.

Сложный и специфичный характер строительного процесса обусловливает необходимость точного урегулирования взаимоотношений, правил взаимодействия и обязательств участников проекта.

С точки зрения распределения рисков между сторонами, участвующими в проекте, особенно важным становится правильное определение содержания договора строительного подряда. Результатом его заключения является принятие каждым из субъектов определенных обязательств и их последствий.

Целью пропорционального и справедливого распределения рисков является обеспечение стратегической безопасности сторон.

Договор строительного подряда

Договор подряда на выполнение строительных работ, составляющий существенный элемент инвестиционного процесса строительства, регулируется положениями ст. 740-757 ГК.

Заключая договор на выполнение строительных работ, заказчик обязуется выполнить предусмотренные действующим законодательством мероприятия, связанные с подготовкой работ и созданием необходимых условий для выполнения работ, а подрядчик – сдать согласованный в договоре объект, построенный в соответствии с проектом и требованиями технических регламентов, либо выполнить иные строительные работы.

Взаимодействие участников строительного процесса может осуществляться различными способами. Договорные отношения между субъектами определяют содержание и объем проектных работ, геодезических и картографических работ, строительно-монтажных работ, услуг авторского и технического надзора, субподряда или частичного субподряда, поставки оборудования и др.

Согласно положениям ст. 421 ГК «Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами».

Этот принцип дает сторонам свободу принимать решения о заключении договора и его условиях.

В связи с тем, что ни в ГК, ни в каком другом правовом акте не указано, какие именно положения следует использовать в тексте договора для достижения пропорционального распределения рисков между субъектами, корректно построить такие положения достаточно сложно. Существуют договоры, которые представляют собой обширное нарушение принципа равенства сторон через неравное распределение риска.

Анализ условий отдельных договоров строительного подряда, позволяет указать наиболее распространенные источники возникновения споров между сторонами.

К ним относятся:

– отсутствие правильного определения предмета договора, объема прав и обязанностей лиц, представляющих стороны, объема обязательств и ответственности сторон;

– отсутствие положений, касающихся правил выполнения дополнительных и/или замещающих работ;

– отсутствие положений, регламентирующих внесение изменений в проектную документацию на этапе выполнения строительных работ;

– чрезмерная сумма договорной неустойки, возлагаемая на подрядчика;

– отсутствие или недостаточная детализация условий, касающихся гарантийных обязательств;

– неточные положения, касающиеся обеспечения исполнения обязательств, реализации секундарных прав, прав на односторонний отказ от нарушенного договора, гарантийных удержаний и т.д.;

– отсутствие детальных положений о процедурах, которым следует следовать, например, сообщения о дефектах, приемке работ и т.д.;

– несоответствие положений договора положениям, содержащимся в приложениях к нему.

Вышеперечисленные причины являются источником конфликтов, а иногда и споров, часто разрешаемых в судебном порядке.

Можно также выделить следующие договорные положения, нарушающие баланс распределения рисков.

  1. Возложение по подрядчика обязанности детальной проверки проектно-сметной документации и сообщение о выявленных дефектах на этапе подачи оферты. Представляется верным, что заказчик должен нести ответственность за правильную подготовку закупочной процедуры (в том числе за корректность проектной документации), а подрядчик на стадии закупки не обязан тщательно проверять предоставляемый в составе конкурсной документации проект на предмет выявления дефектов. Пожалуй, очевидно, что на этапе проведения закупки подрядчику не нужно обладать специальными познаниями в области проектирования – подрядчик только должен уметь правильно читать проектную документацию и подготовить оферту в соответствии с требованиями заказчика.
  2. Возложение на строительного подрядчика обязанности предварительного детального обследования земельного участка (в том числе проверка геолого-геотехнических условий грунта, геодезическая инвентаризация подземных и надземных коммуникаций и существующих объектов.
  3. Обязанность подрядчика выполнять поручения заказчика, выходящие за рамки договора, не являющиеся результатом выполненных работ с дефектами, и/или обязывающих подрядчика выполнять работы, не включенные в объем договора. Этот тип требований часто указывается в договорах, предусматривающих фиксированный характер вознаграждения.
  4. Возложение на подрядчика обязательств, законодательно относящихся к обязанностям заказчика, например:
  • обращение в органы власти об изменении разрешения на строительство в случае внесения существенных изменений в проект;

  • получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и т.д.

  1. Приемка заказчиком выполненных работ ставится в зависимость от обстоятельств, выходящих за рамки контроля подрядчика или не имеющие отношения к процессу строительства.
  2. Постановка выплаты вознаграждения подрядчику в зависимости от действий субъектов, которые не являются участниками договора, например, генеральный подрядчик оплачивает выполненные субподрядчиком работы после получения оплаты от заказчика (разрыв синаллагмы).
  3. Приравнивание срока окончания работ к дате подписания акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией.
  4. Приравнивание даты окончания работ к получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Подача документов на получение разрешения на ввод находится в пределах установленных законом обязательств заказчика. Это возможно только после завершения и приемки выполненных работ. Подрядчик не имеет никакого контроля над этой датой.

Краткий вывод

Рациональному и справедливому распределению рисков между сторонами договора строительного подряда должно предшествовать всестороннее выявление, анализ и количественная оценка возможных рисков и их последствий. Это позволяет оптимально и эффективно идентифицировать риски, оценить их степень влияния и определить реальную цену реализации проекта.

При подготовке типового договора на выполнение строительных работ многие заказчики убеждены, что применение соответствующего положения приводит к эффективной передаче подрядчику последствий непредвиденных обстоятельств, однако следует иметь в виду что в ряде случаев такие действия неэффективны.

Для обеспечения эффективности реализации строительного проекта риск должен быть возложен на субъект способный лучше управлять им (контролировать, устранять, ограничивать) и реально воздействовать на него.

Этого можно добиться за счет правильно выстроенного договора строительного подряда, тесного сотрудничества сторон и последовательного соблюдения определенных в нем положений.

Источник

%d такие блоггеры, как: