Мы все помним ту вызывающую усмешку у любого более-менее хорошо образованного юриста чудовищную  практику судов общей юрисдикции о признании за дольщиками права собственности на долю в недостроенном доме.  

Мы помним, как ее поддерживала даже гражданская коллегия ВС. 

Но, как мы знаем, относительно недавно экономическая коллегия этого же суда продемонстрировала иной подход – у дольщика нет собственности на то, что строится на его деньги, у него есть лишь договорное требование к застройщику. 

Однако, как мы знаем, “в России нет прецеНдентного права” (с), поэтому многие суды общей юрисдикции иногда все-таки такими решениями по-прежнему промышляют.

Разумеется, аргументация этих решений основана на юридическом “ахаляй-махаляй”: договор (или даже – дОговор) заключен, деньги дольщиком уплОчены, поэтому чего бы не признать за ним долю в объекте, который (в том числе) на эти деньги был построен. 

Я довольно много в свое время писал о том, почему это неправильно, прочитать про это можно здесь.

Но есть довольно важный вопрос: а как же относиться (особенно – арбитражному суду в рамках дела о банкротстве застройщика) к такого рода решениям, вступившим в законную силу?

Мы можем насмехаться над ними и над судьями, их вынесшими, но факт есть факт – это вступивший в силу судебный акт. Так в чем же его юридическая сила и каково его значение?

Ответ на этот вопрос был найден некоторое время назад в сообществе юристов, интересующихся банкротством застройщиков. Он таков.

Зачем дольщики бегают в суды общей юрисдикции с этими безумными исками? Ведь понятно, что в результате их удовлетворения никакой вещной позиции (основанной, в первую очередь, на владении спорной квартирой) он не получает? Он является кредитором, чьи требования обеспечены залогом объекта незавершенного строительства (и, кстати, в том числе, и поэтому он не может быть его долевым собственником!).

Как правило, дольщики это делают для того, чтобы иметь гарантированное подтверждение того, что они вложили некоторую сумму в строительство конкретного объекта. Это такая своеобразная юридическая “страховка”, гарантирующая, что вложения дольщика признаны государством в лице суда общей юрисдикции.

Но такое решение, конечно же, не является классическим решением по установительному иску (иску о признании), целью которого является подтверждение существования некоторого субъективного права. 

Напомню, что иск о признании права собственности предъявляется тогда, когда это право у истца есть, но ответчик отрицает это или сомневается в принадлежности права истцу. У дольщика же никакой доли в собственности на объект незавершенного строительства нет. 

И мне очень приятно, что описанный выше подход к значению решений общих судов относительной актов о признании права собственности дольщиков на долю в недострое начал разделяться банкротными судьями арбитражных судов. Например, в недавнем постановлении 8 апелляционного суда есть такие рассуждения:

[… действительной целью вынесения указанного судебного акта [о признании права собственности на долю в недостроенном объекте – Р.Б.] являлась констатация прав участника строительства с правами на индивидуальные жилые помещения в этом доме в случае сдачи дома в эксплуатацию, защищаемых против любых третьих лиц.

То есть, по существу, судебные акты такого рода являются суррогатом надлежащих договоров долевого участия в строительстве, подлежащих государственной регистрации, в силу чего участники этих договоров имеют защиту своих обязательственных прав против третьих лиц, для ситуаций, когда надлежащим образом договоры долевого участия в строительстве с соблюдением требований Закона № 214- ФЗ (то есть с их регистрацией в ЕГРН не заключались).

Названным судебным актом, по существу, был констатирован факт наличия между Фардзиновой Е.М. и ООО «СПЭК» (а затем и ЖСК «Дом на Тарской») обязательственных отношений по договору участия в долевом строительстве и вытекающего из них права Фардзиновой Е.М. на получение в будущем указанного в решении жилого помещения.

Установление решением Первомайского районного суда города Омска от 21.07.2010 по делу № 2-2798/2010 указанного права Фардзиновой Е.М. фактически зафиксировало за ней статус участника долевого строительства с обозначением характеристик жилого помещения, которое в перспективе поступит в собственность Фардзиновой Е.М., а также характеристик объекта строительства, в котором такое помещение будет расположено.]

Это правильные рассуждения, которые можно только поддержать и взять на вооружение всем юристам, которые практикуют в сфере права недвижимости. 

I часть – здесь, II часть – здесь, III часть – здесь

Источник

%d такие блоггеры, как: