Перенаём земельного участка в случае заключения договора аренды с аукциона.

Возник вопрос о возможности залога прав аренды незастроенного участка из государственной или муниципальной собственности, а также о возможности перенайма в случаях, когда договор аренды такого участка заключён с аукциона.

Сразу оговорюсь: речь пойдёт не об участках, предоставленных для комплексного развития территорий, концессий и прочего – там есть специальное регулирование, поэтому данные вопросы трогать не будем. Также не будем говорить об особых экономических зонах и прочих случаях, регулируемых отдельными законами и специальными нормами в ГК РФ. Поговорим об общих правилах.

Казалось бы, вопрос о возможности перенайма или залога возникать не должен – есть статья 22 ЗК РФ, в п. 5 и 9 которой прямо предусмотрена такая возможность, в некоторых случаях обусловленная необходимостью получения предварительного согласия арендодателя.

Однако есть статья 448 ГК РФ, пункт 7 которой гласит: «Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом».

И эта норма может быть установлена как устанавливающая запрет на передачу любого права, приобретённого с торгов, в том числе на перенаём. На мой взгляд, когда речь идёт о перенайме земельного участка, применяться должны нормы земельного законодательства как специальные. Однако на практике всё не так просто. Судебная практика «радует» своим разнообразием.

Судебная практика.

«За» возможность перенайма.

С некоторой натяжкой можно сослаться на п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства”. В данном пункте разрешается коллизия между ст. 22 ЗК РФ и ст. 615 ГК РФ, что позволяет говорить о приоритете норм ЗК РФ перед ГК РФ. Однако такой вывод можно сделать косвенно, поскольку чётко принцип приоритета земельного законодательства в отношении сделок с участками в судебной практике не закреплён.

Из судебной практики применения ст. 448 ГК РФ в действующей редакции можно отметить следующие дела.

1)      Определение ВС РФ от 26.10.2020 № 299-ПЭК20 по делу № А14-27342/18 – применены нормы ЗК РФ.

2)      Пункт 29 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2021) от 07.04.2021 г. Правда, этот пункт не совсем про аренду – он про водопользование, и там был не перенаём, а переход права в порядке наследования. Но судом сделан вывод, что обязательства по договору не связаны неразрывно с личностью стороны этого договора, и факт заключения договора с торгов не препятствует передача прав по нему.

«Против» возможности перенайма.

Такой практики больше.

1)      Пункт 26 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2020) от 22.07.20 г. – вместо признания приоритета норм земельного законодательства перед нормами ГК РФ, в частности, перед ст. 448 ГК РФ, суд сказал, что правоотношения по договору аренды возникли до введения в действие новой редакции ст. 448 ГК РФ. Из чего следует, что если правоотношения возникли после этой даты, действует установленный ст. 448 ГК РФ запрет. Тот же вывод сделан ВС РФ в Определении от 28.05.2020 г. N 310-ЭС19-26737 по делу N А14-27342/2018 (откуда, собственно этот вывод и перекочевал в Обзор). Аналогичный вывод – в Определениях ВС РФ от 15.09.2020 №301-ЭС20-11668 по делу №А38-3697/2019, от 19.12.2018 N 308-ЭС18-21166 по делу N А53-36429/2017 от 21.06.2018 N 308-ЭС18-7782 по делу N А53-21595/2017

2)      Определение ВС РФ от 24.04.2019 г. №306-ЭС18-17130/2019 по делу №А57-17101/2017. Причём в данном деле суды первой и апелляционной инстанций применили ст. 22 ЗК РФ, а кассация и ВС РФ – ст. 448 ГК РФ. Причём никаких пояснений относительно приоритета данной статьи перед нормами ЗК РФ нет. Аналогичная ситуация с Определением ВС РФ от 04.12.2017 N 308-ЭС17-17485 по делу N А32-29333/2016. Там суд делает вывод, что «право общества на переуступку прав и обязанностей по договору аренды, заключенному по результатам проведенного аукциона в силу статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации невозможно ввиду установления положениями статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации иного – запрета такой переуступки».

3)      Определения ВС РФ от 05.08.2014 08-ЭС19-11702 по делу N А32-25143/2018 и от 01.10.2018 N 308-ЭС18-15155 по делу N А32-29134/2017– договор перенайма признали ничтожной сделкой на основании ст. 448 ГК РФ. Относительно причин применения именно этой нормы, а не ст. 22 ЗК РФ пояснений нет.

4)      Определение ВС РФ от 17.10.2019 N 308-ЭС19-17467 по делу N А32-33838/2018. Тут вообще не оспаривался договор перенайма – ни арендодателем, ни первоначальным арендатором, ни новым арендатором. Арендодатель пытался взыскать арендную плату с нового арендатора, однако суд констатировал: первоначальный арендатор не вправе был передавать свои права по договору аренды, поэтому требования по уплате арендной платы должны предъявляться к нему.

5)      Апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 19.05.2017 N 8-АПГ17-2 – суд сделал вывод, что возможно только сингулярное или универсальное правопреемство, но не перенаём.

Немного юридической эквилибристики.

«За» возможность перенайма.

Косвенно в пользу возможности перенайма можно привести ст. 37, 39.20 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ, ст. 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в которых прямо предусматривается автоматический переход права аренды к приобретателю здания и залог права аренды, следующий за ипотекой здания.

Если право аренды, например, под строительство было приобретено с аукциона, и если оно не может отчуждаться, то оно не должно было бы отчуждаться и по окончании строительства, а это означало бы ограничение оборота недвижимости.

«Против» возможности перенайма.

Опять-таки, натягивая сову на глобус, можно сказать: поскольку для отдельных случаев (комплексное развитие территорий, например) прямо установлена возможность перенайма, то во всех остальных случаях перенаём запрещён.

Разъяснения госорганов.

КонсультантПлюс выдаёт ответ с Официального сайта Комитета Госдумы по ФУиВМС www.komitet4.km.duma.gov.ru“, 2020 и разъяснения Минэкономразвития 2018 года о приоритете норм земельного законодательства в данном вопросе.

Однако это на уровне писем. И, как видим, судебная практика кардинально отличается от данных разъяснений.

Залог.

В отношении залога права аренды ст. 448 ГК РФ не содержит ни запрета, ни разрешения. Однако есть вероятность признания договора ипотеки права аренды недействительной сделкой, т.к. в соответствии со ст. 6 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» нельзя заложить то, на что нельзя обратить взыскание. В отношении залога права аренды, к которому не применяются нормы об ипотеке (если договор заключён на срок менее года или на неопределённый срок), я вопрос не рассматриваю.

В связи со всем изложенным хотелось бы услышать мнение коллег:

Какие нормы должны применяться – ст. 22 ЗК РФ или ст. 448 ГК РФ? Я считаю, что должна применяться ст. 22 ЗК РФ, но судебная практика на уровне ВС РФ, как видим, так не считает.

Правильно ли я понимаю, что есть высокий риск признания перенайма недействительной сделкой (в первую очередь по инициативе арендодателя), и устранить этот риск никак нельзя? Ну, варианты «первоначальный арендатор реорганизуется путём присоединения к новому арендатору, а потом выделяется» я не рассматриваю.

И правильно ли я понимаю, что риск признания договора ипотеки права аренды земельного участка недействительной сделкой не сильно ниже риска признания недействительным договора перенайма, и этот риск также неустраним?

Источник

%d такие блоггеры, как: