Для заключения договора ренты достаточно только факта его нотариального удостоверения, при этом смерть рентополучателя не является препятствие для регистрации перехода права собственности на недвижимость к плательщику ренты, если такой переход не был зарегистрирован при жизни рентополучателя. Подробнее об этом см. ниже.

.

Определение СКГД ВС РФ от 19.01.2021 по делу №18-КГ20-87-К4

В данном деле Верховный Суд разбирал вопрос о возможности регистрации перехода права собственности по договору ренты к плательщику ренты после смерти получателя ренты, если при его жизни такой переход права не был зарегистрирован.

ОБСТОЯТЕЛЬСТВА ДЕЛА:

В 2018 году между Рыбаковой Л.М. (плательщиком ренты) и Химанычем Е.И. (получателем ренты) был заключен договор пожизненного содержания с иждивением, который стороны нотариально удостоверили. Однако в регистрационной палате договор зарегистрирован не был. По условиям договора после смерти Химаныча Е.И. плательщик ренты получал в собственность квартиру площадью 29.3 кв.м. в обмен за ежемесячное содержание в размере 19 850 рублей.

После смерти получателя ренты Рыбакова Л.М. обратилась с заявлением о регистрации перехода права собственности. Однако Росреестр отказал в регистрации перехода права собственности ввиду того, что не предоставлено заявление от Химаныча Е.И.

Тогда женщина ввиду отсутствия у получателя ренты наследников обратилась с иском к Администрации города Сочи о признании договора пожизненного содержания с иждивением заключенным.

Суд первой инстанции иск удовлетворил – признал договор ренты заключенным. Однако суд апелляционной инстанции решение суда отменил и отказал в иске. Кассационной суд поддержал решение апелляции.

Суд апелляционной инстанции исходил из того, что поскольку переход права на недвижимое имущество по договору пожизненной ренты подлежит государственной регистрации, то права и обязанности по нему возникают у сторон договора именно с этого момента. В случае, когда предусмотренное законом обязательное требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор является ничтожным. С учетом того, что правоспособность Химаныча Е.И. прекратилась его смертью, право на получение содержания с иждивением в обмен на квартиру неразрывно связано с личностью Химаныча Е.И. и договор пожизненного содержания с иждивением прекращен 7 июня 2019 г., то основанный на договоре пожизненного содержания с иждивением переход права собственности на спорную квартиру к Рыбаковой Л.М. не может быть зарегистрирован.

Верховный суд отменил апелляционное определение и определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции и оставил в силе решение суда первой инстанции.

СУТЬ СПОРА И ПРАВОВАЯ ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА:

Суть данного спора заключалась в том, что, действительно, в силу статьи 584 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Однако, в соответствии с пунктом 8 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 584, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года.

Таким образом, после 01.03.2013 была отменена регистрация договоров (сделок) как таковых и оставлена только государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость.

Тем не менее, закон не содержит ответа на вопрос о том возможна ли регистрации перехода права собственности к плательщику ренты после смерти получателя ренты?

Суд апелляционной инстанции исходил из того, что стороны должны были зарегистрировать переход права собственности ещё при жизни получателя ренты, поскольку после его смерти такая возможность прекращается, ввиду утраты им правоспособности, а незарегистрированный при жизни переход права собственности по договору ренты является ничтожным.

Верховный Суд поддержал позицию о том, что переход права собственности по договору ренты возможен и после смерти получателя ренты: Так согласно определению: «…факт смерти Химаныча Е.И. не может препятствовать государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к Рыбаковой Л.М., он лишь прекращает ее обязательство пожизненной ренты, исполнение которого предназначено лично для рентополучателя…».

Относительно отсутствия факта государственной регистрации перехода права собственности при жизни получателя ренты Верховный суд занял следующую позицию:

«Государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность»

Таким образом, из позиции Верховного Суда следует, что для заключения договора ренты достаточно только факта его нотариального удостоверения, при этом смерть рентополучателя не является препятствие для регистрации права собственности на недвижимость к плательщику ренты, ввиду того, что право собственности плательщика ренты возникло вне зависимости от факта государственной регистрации перехода права собственности при жизни получателя ренты.

К слову, аналогичный подход к определению момента возникновения права собственности на недвижимость Верховный Суд применил в деле №117-КГ20-2-К4 (Определение СКГД от 24.11.2020; дело Губина E. О. vs Губина В.С.) при разрешении вопроса о том, является ли квартира совместной собственностью супругов или личной собственностью одного из супругов в ситуации, когда договор купли продажи был заключен до брака, но государственная регистрация перехода права была произведена уже в браке. Более подробно напишу об этом деле в последующих публикациях.
Источник

%d такие блоггеры, как: