Как известно права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. Об этом сказано в ст.8.1., ст.131, 223 ГК РФ.

При этом ст.8.1. не устанавливает конкретно на какое имущество права подлежат регистрации, а отсылает к «случаям, предусмотренным законом» (п.1 ст.8.1. ГК РФ). В п.2 ст.8.1. предусмотрено, что «2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом». Т.е. законом может устанавливаться другой момент возникновения прав, подлежащих госрегистрации (видимо стоит думать, что здесь идет речь о возникновении этих прав РАНЕЕ их регистрации).

П.1 ст.131 ГК РФ предусматривает, что право собственности на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации. При этом данная статья МОМЕНТ возникновения прав на недвижимые вещи не определяет. Она лишь констатирует необходимость регистрации прав на недвижимость, и больше ничего, точка. Таким образом в определении момента возникновения прав на недвижимость ст.131 ГК РФ нам не поможет никак.

Сравнивая ст.8.1. и ст.131 ГК РФ, мы увидим, что они различают и строго разграничивают НЕОБХОДИМОСТЬ регистрации прав и МОМЕНТ их возникновения. Устанавливая требование по регистрации прав на то или иное имущество (т.е. права, подлежащие госрегистрации), закон не предполагает неизбежно возникновение (изменение, прекращение) этих прав с момента их регистрации. В случае с недвижимым имуществом  ст.131 ГК РФ не дает ответа на вопрос, КОГДА (с какого момента) права на недвижимость возникают (далее для удобства, чтобы не перечислять каждый раз, я буду под «возникают права» подразумевать и их изменение и прекращение). ПО ОБЩЕМУ правилу предусмотренному п.2 ст.8.1. ГК РФ они возникают с момента госрегистрации, но законом может предусматриваться ИНОЙ момент их возникновения.

Статья 223 ГК РФ продолжает развивать тему и устанавливает следующее:

«1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом».

Отвлекаясь немного от темы, обращу внимание на неудачную редакцию п.2 ст.223 ГК РФ: он оперирует термином «ОТЧУЖДЕНИЕ» в контексте его госрегистрации. Тогда как везде речь идет о ПРАВАХ, подлежащих госрегистрации, тут почему-то об ОТЧУЖДЕНИИ ИМУЩЕСТВА, подлежащем госрегистрации. К слову случаев, когда ОТЧУЖДЕНИЕ имущества подлежит государственной регистрации, мы вообще не найдем в законе. Везде речь идет о регистрации прав, но не отчуждения. Правильнее было бы мысль, заложенную в этом пункте изложить следующим образом: «2.В случаях отчуждения ИМУЩЕСТВА, ПРАВА НА КОТОРОЕ ПОДЛЕЖАТ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, право собственности у приобретателя этого имущества возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом».

Как видим из п.1. и 2. ст.223 ГК РФ для возникновения права собственности на имущество при его отчуждении законом также может быть определен иной момент, нежели госрегистрация.

 Теперь обратимся к п.3 ст.433 ГК РФ. В нем речь идет о регистрации не ПРАВА, а ДОГОВОРА. Какие именно договоры подлежат госрегистрации, –  определяется законом для каждого вида договора отдельно. Т.е. мы четко видим, что регистрация права на имущество и регистрация договора – это явления разные. Но что важно здесь применительно к недвижимости: права на недвижимое имущество подлежат госрегистрации (ст.131 ГК РФ), а вот договоры об отчуждении недвижимости подлежат регистрации не все, а только купля-продажа жилых помещений, и продажа предприятия (п.2 ст.558, п.3 ст.560 ГК РФ).

Ну а сейчас подходим к финалу: ст.251 ГК РФ.

Полный ее текст: «Доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору С МОМЕНТА ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА, ЕСЛИ СОГЛАШЕНИЕМ СТОРОН не предусмотрено иное.

Момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 223 настоящего Кодекса».    

Что же получается? Права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. Однако момент возникновения этих прав не всегда совпадает с внесением записи в реестр и законом может быть определен  иной момент их возникновения. Договор продажи недвижимости по общему правилу не подлежит госрегистрации. При этом регистрация прав на недвижимость и регистрация договора продажи недвижимости явления разные! Ст.251 ГК РФ предусматривает специальный случай возникновения права собственности у приобретателя доли в праве общей собственности – с момента заключения договора! НЕ с момента  регистрации перехода права собственности в реестре, если речь идет о недвижимости, а с момента заключения договора. Договор купли-продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество считается заключенным с момента его подписания сторонами. Значит с этого же момента к приобретателю переходит и доля в праве собственности на недвижимое имущество, независимо от внесения по этому поводу записи в реестр! Получается абсолютно нелепая и чудовищная ситуация! Переход прав на недвижимое имущество происходит с момента государственной регистрации, а переход  ДОЛИ в праве собственности на недвижимость происходит с момента заключения договора!

Абзац второй ст.251 ГК РФ проблему не решает, а наоборот усугубляет ее. Поскольку в нем рассмотрен лишь случай перехода доли в праве общей собственности не на имущество, права на которое подлежат регистрации, а по договору, подлежащему госрегистрации. Но мы уже выяснили, что договор продажи недвижимости государственной регистрации не подлежит, за исключением продажи жилых помещений и предприятий. В таком случае мы имеем парадокс. При продаже доли в праве собственности на офис, или склад и т.п. доля должна перейти к приобретателю с момента заключения договора, а не с момента государственной регистрации (абз.1 ст.251 ГК РФ).

Во всем этом мы видим пример неудачной законодательной техники, при которой в законе формируются явно противоречивые и рассогласованные позиции, способные создать множество проблем при их практическом применении. Абз.2 ст.251 КОНЕЧНО же хотел, но не смог охватить случае перехода доли в праве собственности на имущество, права на которые подлежат госрегистрации. Но по какой-то неведомой нам причине описал лишь случай отчуждения доли по договору подлежащему регистрации. Понятно, что этого явно недостаточно и случаи продажи доли в праве  на недвижимость абзацем 2 ст.251 ГК не ОХВАТЫВАЮТСЯ вообще.  

Можно проблему эту попытаться решить, рассуждая, что абз.1 ст.251 ГК не является тем исключением по моменту возникновения права собственности, о котором речь идет в ст.8.1  и ст.223 ГК. Но одно из препятствий к такому рассуждению мне видится в определении природы доли в праве собственности. Продавая долю в праве собственности на вещь что я продаю все-таки: саму вещь или долю в праве ? Если признавать объектом купли-продажи все-таки САМУ ВЕЩЬ, находящуюся в долевой собственности, несмотря на то, что отчуждается не ВСЯ вещь, а доля в праве собственности на нее, то можно заключить, что абз.1 ст.251 ГК охватывает лишь случаи продажи долей в праве собственности на движимые вещи, права на которые не подлежат госрегистрации. Если же признавать, что доля в праве собственности выступает неким особым ОБЪЕКТОМ права или оборота, то неизбежно придется прийти к выводу, что абз.1 ст.251 ГК РФ предусматривает СПЕЦИАЛЬНОЕ правило момента перехода права на этот ОСОБЫЙ объект – долю в праве – с момента заключения договора о ее продаже. На этот вывод несколько намекает сравнение ст.251 со ст.223 ГК. В п.1 ст.223 ГК сказано «Право собственности у приобретателя ВЕЩИ по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено ЗАКОНОМ или договором». Обратите внимание: ВЕЩИ, и кроме случаев предусмотренных ЗАКОНОМ.

В абзаце же 1 ст.251 сказано «Доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору С МОМЕНТА ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА, ЕСЛИ СОГЛАШЕНИЕМ СТОРОН не предусмотрено иное».

Слово вещь вообще здесь отсутствует (не сказано «доля в праве собственности на вещь»), и исключение может быть сделано СОГЛАШЕНИЕМ СТОРОН, но не законом.

П.2 ст.223 хоть и говорит о некоем аморфном для целей госрегистрации понятии «отчуждение», но тем не менее подразумевает регистрацию перехода права. Абзац же второй ст.251 ГК почему-то охватывает лишь редчайшие случаи регистрации договоров, но не права.

Является ли доля в праве собственности неким специфическим объектом или нет вопрос дискуссионный и требует детальной проработки. Я считаю, что нет. По мне доля в праве общей собственности имеет ОБЯЗАТЕЛЬСТВЕННУЮ природу, и определяет лишь объем права и обязанностей долевых сособственников по отношению друг к другу. Но пусть это будет предметом другого обсуждения.

Здесь лишь остановимся на том, что ст.251 ГК РФ при той формулировке, которая в ней сейчас представлена, требует критического осмысления и обсуждения, результатом которого должна стать новая редакция этой статьи.

Предлагаю следующую редакцию ст.251 ГК РФ:

«1.Доля в праве общей собственности на ИМУЩЕСТВО переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если ЗАКОНОМ ИЛИ соглашением сторон не предусмотрено иное.

2. ДОЛЯ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ИМУЩЕСТВО, ПРАВА НА КОТОРОЕ ПОДЛЕЖАТ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, ПЕРЕХОДИТ К ПРИОБРЕТАТЕЛЮ ПО ДОГОВОРУ С МОМЕНТА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПЕРЕХОДА ДОЛИ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ, ЕСЛИ ИНОЕ НЕ ПРЕДУСМОТРЕНО ЗАКОНОМ.

3. Момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 223 настоящего кодекса».   

     

  
Источник

%d такие блоггеры, как: