Хочу поделиться своими сомнениями – без всяких выводов. Надеюсь, здесь случится обсуждение, по итогам которого можно будет попробовать этот вывод сформировать.

Итак, классическая ситуация: недвижимость передана покупателю и им оплачена, но регистрация перехода права не состоялась. Исходим из того, что владеющий покупатель внес оплату за переданную ему недвижимость.

Чтобы не увязнуть в споре «реестровиков» и «договорников», давайте примем за исходную точку п. 2 ст. 8.1 ГК: «права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом».

Очевидно, что даже с учетом п. 2 ст. 8.1 позиция «владеющего нереестрового покупателя» намного сильнее, чем просто у невладеющего кредитора, пусть и вооруженного ст. 398 ГК. В п. 60 Постановления 10/22 указывается, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

Таким образом, владеющий покупатель получает некую вещную позицию: он еще не собственник, но имеет право владеть вещью (и фактически ею владеет). Раз уж что-то защищается вещными исками, то это, видимо, вещное право. Велик, конечно, соблазн назвать это бонитарной собственностью…

С учетом этого права неясной этимологии и нужно присмотреться к судьбе прав владеющего приобретателя в случае банкротства продавца. В чью конкурсную массу попадет это имущество? У многих есть уверенный ответ на этот вопрос (у меня – нет), однако вряд ли можно сказать, что существует консенсус.

Меня смущает стремление отнести владеющего приобретателя к «обычным» конкурсным кредиторам: «права собственности у него нет, поскольку нет регистрации; у него лишь требование к продавцу о переносе права собственности».

Даже если владеющий приобретатель не собственник, у него есть та вещная позиция, о которой говорит Пленум 10/22. Банкротство собственника не должно влиять на ограниченные вещные права на его вещь. Обладатель ограниченного вещного права не должен страдать от финансовых проблем собственника, поскольку ограниченное вещное право противопоставляется собственности и защищается от нее. Какое, например, дело сервитуарию до банкротства собственника служащего участка? Ладно, сервитут – особый случай. Но, по-моему, столь же очевидно, что и эмфитевт, и суперфициар не должны страдать от разорения собственника. Иначе, если любое вещное право будет прекращаться в случае банкротства собственника, будет сломан становой хребет самого института вещных прав. Так что если уж сказали, что у владеющего покупателя есть вещное право, то нужно быть последовательным, и положение покупателя должно остаться прежним – он владеет и может требовать регистрации права.  

Если мы исходим из того, что собственником остается продавец, и расцениваем отсутствие записи как неисполнение продавцом своей договорной обязанности по переносу права, значит ли это, что покупатель может претендовать на право удержания вещи по правилам ст. 359? Если может, то ведь сказано: «удержание как способ обеспечения исполнения обязательств сохраняет свое действие и в банкротстве, поэтому в рамках дела о несостоятельности обеспечительные права кредитора реализуются по аналогии с правилами о залоге… Передача вещи в конкурсную массу может быть осуществлена только при условии внесения в реестр … соответствующей записи, а также с последующим признанием за требованиями кредитора в деле о банкротстве залогового статуса (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 27.06.2019 № 301-ЭС19-2351 – с учетом недвижимого характера имущества в нашем примере). То есть весь сыр-бор из-за ничтожно малой части стоимости вещи, которая в итоге может достаться кредиторам.

Если так, то не проще ли уж примириться с тем, что покупатель уже стал собственником?

Что до других возможных залоговых кредиторов, то им, наверное, в таком случае только лучше: они по-прежнему могут обратить взыскание на предмет залога, но при этом они получат удовлетворение из стоимости вещи без «конкурсных купюр».

Содержание ст. 201.11 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» мне известно.

Источник

%d такие блоггеры, как: