На просторах интернета встречаются статьи, в которых указывается на риски отказа в регистрации перехода права на помещения, имеющие признаки самовольной реконструкции (перепланировки).

Далее представлен анализ судебной практики по искам об оспаривании таких решений Росреестра.

 

ВЫВОДЫ:

1. Наличие признаков самовольной реконструкции (перепланировки) объекта недвижимости действительно может осложнить процесс регистрации перехода прав. Отказы в осуществлении государственной регистрации перехода прав по такому основанию встречаются не только в Москве, но и в других субъектах РФ.

2. В судебной практике наметилась весьма парадоксальная тенденция, заключающаяся в том, что перспективы оспаривания отказа Росреестра зависят от статуса помещения, а именно от того, является ли оно жилым или нежилым.

3. По мнению судов, отказ в регистрации перехода права собственности на нежилое помещение по причине того, что оно обладает признаками самовольной постройки, является незаконным.

4. Однако в отношении жилых помещений подход абсолютно противоположный. Суды считают, что при наличии признаков перепланировки оборотоспособность таких помещений не допускается.

5. Покупателям нежилых помещений рекомендуется внимательно изучать техническую документацию и при наличии соответствующих отметок требовать от продавца уменьшения цены пропорционально размеру судебных и временных издержек на оспаривание возможного отрицательного решения Росреестра.

6. В свою очередь покупателям жилых помещений с учетом противоположной судебной практики при обнаружении таких признаков рекомендуется серьезно задуматься о целесообразности сделки.

 

ОБОСНОВАНИЕ:

Для оценивания возможности отказа в регистрации перехода права собственности на помещение по причине того, что оно было подвергнуто несогласованной реконструкции (перепланировке), необходимо определить пределы правовой экспертизы Росреестра при осуществлении государственной регистрации перехода прав, а также правомерность такого основания для отказа в ее осуществлении.

1. Нормативное регулирование

В соответствии с ч. 2 ст. 14 Закона о госрегистрации основаниями для государственной регистрации прав являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Решение о государственной регистрации, о приостановлении государственной регистрации или отказе в государственной регистрации прав принимается в каждом конкретном случае государственным регистратором самостоятельно по результатам правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона о госрегистрации государственная регистрация прав состоят в том числе из проведения правовой экспертизы представленных документов на предмет наличия или отсутствия оснований для приостановления либо отказа в государственной регистрации прав.

При правовой экспертизе документов, проверке законности сделки устанавливаются:

§   наличие всех необходимых документов;

§  наличие полномочий заявителя на обращение в орган регистрации прав с заявлением, полномочий представителя заявителя;

§   необходимость направления межведомственного запроса;

§   действительность поданных заявителем документов;

§ соответствие документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства;

§    наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти;

§  соответствие сведений об объекте недвижимости, содержащихся в представленных документах и ЕГРН;

§  отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества;

§ наличие или отсутствие иных оснований для приостановления или отказа в предоставлении государственной услуги (статьи 26, 27 Закона о госрегистрации).

При этом при проведении правовой экспертизы представленных документов Росреестр прав вправе направлять запросы для получения недостающих или проверки вызывающих сомнение сведений в компетентные органы

Закон о госрегистрациигосударственной регистрации перехода права.

В свою очередь относительно правомерности отказа в осуществлении государственной регистрации перехода права по такому основанию в судебной практике имеется 2 подхода.

2. Первый подход: отказ в осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на объект по причине его возможной самовольной реконструкции не допускается

Гражданская коллегия ВС РФ признала незаконным отказ Росреестра в регистрации перехода права собственности на склад по причине того, что он обладал признаками самовольной постройки (Определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 05.12.2018 № 67-КГ18-20):

При проведении правовой экспертизы государственный регистратор не уполномочен давать оценку ранее зарегистрированному праву. Иное означало бы, что правообладатель может быть произвольно лишен признанного государством права на недвижимое имущество без надлежащей судебной процедуры.

Само по себе отсутствие разрешений на строительство и ввод склада в эксплуатацию без наличия вступившего в законную силу судебного акта о прекращении зарегистрированного права собственности на данный объект не свидетельствует о том, что указанное право аннулировано либо никогда не возникало у продавца.

По мнению суда при таком положении государственный регистратор, приостанавливая государственную регистрацию права, фактически поставил под сомнение существование ранее зарегистрированного права собственности продавца на склад, что недопустимо в силу п. 6 ст. 8.1 ГК РФ.

Аналогичная позиция встречается в судебных актах АС МО, Девятого ААС, АСГМ.

Так, в одном из дел Девятый ААС указал, что перепланировка является устранимой и во всех случаях не является основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности, а значит и не влияет негативным образом на оборотоспособность помещения.

В свою очередь АС МО указал, что данные доводы не могут являться основанием для отказа в проведении государственной регистрации перехода права собственности на такой объект, поскольку вопрос о признании их таковыми разрешается исключительно при рассмотрении иска о сносе самовольной постройки.

Такой подход можно объяснить положениями Постановления № 10/22 о том, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Необходимо заметить, что в приведенных судебных актах оценивалась законность отказа в регистрации перехода прав именно на нежилое помещение.

В отношении жилых помещений в судебной практике распространен противоположный подход.

3. Второй подход: отказ в осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на объект по причине его возможной самовольной перепланировки или реконструкции допускается

Оценивая законность отказа в государственной регистрации перехода прав на жилое помещение, подвергшееся незаконной перепланировке, суды рассуждают абсолютно в ином ключе:

В силу принципа единства сведений государственного кадастра недвижимости и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, носящих публичный и взаимосвязанный характер, недопустимости осуществления государственной регистрации перехода права собственности в отношении объектов, подвергшихся несанкционированному переустройству или переоборудованию, государственный регистратор вправе был приостановить государственную регистрацию на строго определенный срок, по истечении которого отказать в осуществлении государственной регистрации, если не получен ответ на межведомственный запрос, подтверждающий законность перепланировки.

Примечательно, что ВС РФ подтвердил правомерность такого подхода

Суды отказывают в государственной регистрации перехода права собственности на объекты, подвергшиеся незаконной перепланировке, со ссылкой на п. 5 ч. 1 ст. 26 Закона о госрегистрации.

Это объясняется тем, что «государственная регистрация перехода права собственности повлечет за собой нарушение принципов недопустимости регистрации в отношении объектов, подвергшихся самовольному переустройству и перепланировке, а также невозможности введения в гражданский оборот имущества, которое может нарушать охраняемые законом интересы других лиц и создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

По мнению судов, если заявитель не подтвердил законность перепланировки и в рамках межведомственного взаимодействия было установлено несанкционированное осуществление перепланировки, отказ в регистрации перехода прав является законным.

Все вышеописанные судебные споры были связаны с отказом в государственной регистрации перехода прав именно на жилое помещение.

 

ВОПРОСЫ ДЛЯ ДИСКУССИИ:

Из изложенного можно сделать вывод, что возможность регистрации перехода прав на помещение, подвергшееся самовольной реконструкции (перепланировке), зависит от статуса помещения, а именно от того, является ли оно жилым или нежилым.

Остается неясным откуда взялся такой принцип, ведь для целей Закона о госрегистрации статус объекта недвижимости не имеет значения. Статья 29 ЖК РФ также напрямую не ограничивает оборот помещений, которые были перепланированы.

Противоречие возникает даже если исходить из принципа обеспечения безопасности жилища, ведь нежилые помещения могут находится в жилых домах.

Кроме того, риски отказа в регистрации перехода прав на самовольно перепланированные жилые помещения стимулируют продавцов не столько привести помещение в прежнее состояние, сколько ввести в заблуждение потенциального покупателя относительно отсутствия каких-либо перепланировок. 

Источник

%d такие блоггеры, как: