Перечень оснований для изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд (далее также – изъятие для гос нужд) поименован в ст. 49 ЗК РФ и носит исчерпывающий характер.

Но можно ли понудить органы государственной и муниципальной власти принять решение об изъятии и осуществить его? Или же это является правом соответствующих органов? Но если это право, то как это соотносится с привычной всем позицией, которой нас учат еще в университетах, о том, что любое право публичного образования есть его обязанность?

В случае с изъятием земельного участка для гос нужд нам необходимо различать принципиально две разные ситуации: (1) когда существуют основания для такого будущего изъятия, но объект, для возведения которого необходимо изъятие, еще не создан (не берем в расчет специфическое основание для изъятия, предусмотренное п. 1 ст. 49 ЗК РФ – для выполнения международных договоров РФ); (2) когда земельный участок уже занят соответствующим объектом, но орган не изымает его у правообладателя и не предоставляет за него возмещение (так называемое нынче модным выражением «фактическое изъятие земельного участка», что бы это не значило).

Давайте рассмотрим две указанные выше ситуации подробнее.

1) Объект, для размещения которого необходимо изъятие земельного участка для гос нужд, еще не создан.

В данном случае важно учитывать, что орган гос власти не может принимать решения об изъятии в произвольном анархичном порядке, просто потому, что какой-то чиновник где-то захотел разместить объект, предусмотренный ст. 49 ЗК РФ.

Благо, учитывая тот факт, что изъятие участка для гос нужд носит экстраординарный характер и по сути является исключением из п. 1 ст. 35 Конституции РФ, возможности государства в этом сильно ограничены законом.

Так, если изъятие необходимо для размещения объектов федерального, регионального и местного значения, то его можно осуществить исключительно в случаях, если указанные объекты предусмотрены:

1) утвержденными документами территориального планирования (за исключением объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, которые в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности не подлежат отображению в документах территориального планирования);

2) утвержденными проектами планировки территории.[1]

Учитывая, что указанные документы утверждаются нормативными правовыми актами, сама по себе строгая сложная процедура их принятия уже исключает абсолютный произвол чиновников «на местах». В случае же, если такая процедура принятия была нарушена, у заинтересованного лица всегда есть возможность оспорить такой НПА, в связи с чем отпадет и самое основание для изъятия земельного участка.

Если же изъятие предполагается не для размещения объектов федерального, регионального и местного значения, то органы в таком случае также не свободны (хотя гораздо свободнее, чем с такими объектами).  В таком случае необходимы условия, предусмотренные п. 2 ст. 56.3 ЗК РФ.

Конечно, самым распространенным случаем будет изъятие для размещения объектов федерального, регионального и местного значения. Именно эта категория споров носит наиболее встречающейся в судебной практике характер.

В случае с такими объектами мы обращаемся к положениям п. 3 ст. 56.3 ЗК РФ, который гласит, что решение об изъятии может быть принято не позднее чем в течение шести лет со дня утверждения проекта планировки территории, предусматривающего размещение таких объектов.

Спрашивается, а что делать, если данный срок истек и орган так и не принял решение об изъятии? Ведь документация по планировке территории, предусматривающая размещение объекта федерального, регионального и местного значения, никуда не делась. А само по себе ее существование даже без реализации соответствующего «проекта» уже налагает на правообладателей существенные ограничения (например, твой участок сразу становится менее привлекательным с рыночной точки зрения – ведь мало, кто из обывателей захочет его приобрести, зная, что его в скором времени могут изъять; являясь собственником объекта недвижимости на таком участке, ты не сможешь требовать его предоставления у государства, реализуя свое исключительное право (п. 17 ст. 39.16)[2] и т.д.).

Так вот законодатель позаботился о такой ситуации и предусмотрел, что проект планировки территории, предусматривающий размещение таких объектов, не действует в части определения границ зон планируемого размещения данных объектов в случае, если в течение шести лет со дня утверждения проекта планировки территории не принято решение об изъятии таких земельных участков для государственных или муниципальных нужд (п. 12.6 ст. 45 ГрК РФ).

Таким образом, процедура изъятия земельных участков для гос нужд строго регламентирована и в пределах действия указанного шестилетнего срока заинтересованное лицо не может требовать государство изъять земельный участок, так как это является именно правом соответствующих органов, а не обязанностью (см., например, определение ВС РФ от 10.06.2019 № 309-ЭС19-7854 по делу № А76-17180/2018) Да и обязанности здесь возникнуть не может, так как есть законодательно установленная процедура (включая предельный срок принятия решения). После же истечения соответствующего срока проект планировки уже не действует в указанной части, в связи с чем решение об изъятии принято быть не может, а, значит, и оснований для понуждения не существует.

2) Когда земельный участок уже фактически занят советующими органами, но решение об изъятии ими не принималось, возмещение не предоставляюсь (например, на нем размещена дорога регионального значения).

Такая ситуация, как правило, называется в судебной практике «фактическое изъятие земельного участка».[3]

 В таком случае у лица существуют следующие способы защиты своего нарушенного права:

1. Иск к органам власти о взыскании убытков в связи с «фактическим изъятием земельного участка».

Такой способ защиты допустил ВС РФ в п. 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом ВС РФ 10.12.2015, и п. 25 Обзора судебной практики N 1 (2021), утвержденного Президиумом ВС РФ 07.04.2021.

В данном случае такое требование будет квалифицироваться как требование о взыскании убытков, основанное на ГК РФ. Это означает, что на него будет распространяться общий трёхгодичный срок исковой давности. Соответственно, если на вашем земельном участке появилось что-то и это что-то обеспечивает реализацию исполнения государственных и муниципальных полномочий, то не стоит медлить, следует обращаться в суд за взысканием убытков, которые будут рассчитываться как рыночная стоимость земельного участка.

2. Иск о сносе самовольной постройки – в случае, если на участке появился объект недвижимости.

На мой взгляд, именно такой способ защиты является наиболее юридически верным и правильным. Ведь для чего государству нужно изъятие земельных участков в случае необходимости их застройки? Для того, чтобы у правообладателя можно было бы в принудительном порядке забрать такой участок и тем самым получить право собственности, которое предполагает возможность такой застройки. Без изъятия земельного участка и, соответственно, без получения прав застройки земельного участка возводить на нем объекты капитального строительства (в данном случае = объекты недвижимости) нельзя. В противном случае постройка будет самовольной (ст. 222 ГК РФ).

И именно в рамках такого требования государство (ответчик) должно было бы быть инициатором заключения мирового соглашения с истцом (правообладателем занятого участка), в котором бы и предусматривалась соответствующая компенсация рыночной стоимости участка в связи с незаконным «фактическим изъятием». А если истец не согласен на такую компенсацию, то суд должен удовлетворять требование о сносе такого незаконно возведенного объекта. Пострадает ли в таком случае публичный интерес неограниченного круга лиц в связи, например, со сносом региональной дороги? На мой взгляд, нет. Пару таких решений судов о сносе и нам не понадобится никаких введений новых судебных понятий «фактического изъятия», потому что государство начнет соблюдать строго регламентированную процедуру, предусмотренную ЗК РФ, и тогда это будет уже обычное законное изъятие. Если же органам тяжело соблюдать такую процедуру, так как она может быть, по их мнению, является чрезмерно обременительной, то тогда это проблема закона, который может быть стоит изменить. Но нельзя какие-либо несовершенства правовой системы перекладывать на плечи частных лиц – правообладателей земельных участков. Именно строгое соблюдение закона в части порядка изъятия земельных участков действительно будет способствовать публичному интересу, а не сохранение какой-то конкретной дороги в конкретном субъекте.

При предъявлении требования о сносе следует учитывать, что исковая давность не распространяется на требование о сносе самовольной постройки, возведенной без согласия собственника на земельном участке, которым он владеет (Определение ВС РФ от 28.06.2016 по делу № 305-ЭС15-6246, А41-17069/2014, п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143).

Это означает, что, если срок исковой давности о взыскании убытков уже истек, предъявление иска о сносе самовольной постройки может послужить неплохой альтернативой защиты своего права.

Правда при этом все-равно сохраняется риск того, что в случае возникновения у ответчика права собственности на спорный объект, суд может посчитать, что владение участком под таким объектом утрачено, а значит к иску о сносе также подлежит применению общий срок исковой давности (см., например, определение ВС РФ от 14.07.2015 № А40-161453/2012, правда вопрос о том, как вообще на самовольную постройку, учитывая п. 2 ст. 222 ГК РФ, могло возникнуть право собственности, остается открытым).

3. Иск об освобождении участка (негаторное требование, вытекающее из ст. 304 ГК РФ) – в случае, если на участке размещен не объект недвижимости.

Правда, наверно, не всегда такой способ будет доступен. Например, в случае, если на вашем участке появилось городское кладбище. Трудно представить, что в такой ситуации суд удовлетворит ваши требования об освобождении участка, а, скорее всего, предложит альтернативу в виде возможности предъявления требования о взыскании убытков в связи с «фактическим изъятием земельного участка» (см., например, определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 15.06.2021 № 4-КГ21-25-К1).

4. Иск к продавцу земельного участка в связи с тем, что он продал вам его несоответствующего качества.

Тут, наверно, нет смысла отдельно что-то говорить, так как – это обычное гражданско-правовое требование из ГК РФ.

Лишь следует заметить, что суд не может вам отказать во взыскании убытков с государства в связи с «фактическим изъятием участка» (способ защиты № 1) ввиду выбора вами ненадлежащего способа защиты, так как есть возможность обратиться с требованием к продавцу участка (см. также определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 15.06.2021 № 4-КГ21-25-К1 и выпуск Петербургской цивилистики (https://www.youtube.com/watch?v=ydRF_rcH9Ww)).

Однако саму по себе возможность обращения с таким требованием к продавцу, наверно, исключать не стоит.

Учитывая изложенное, наиболее оптимальным экономически выгодным вариантом защиты будет иск о взыскании убытков в связи с «фактическим изъятием земельного участка». Такие требования чаще всего удовлетворяются судами. В случае с иском о сносе самовольной постройки и освобождении земельного участка есть существенный риск того, что суд откажет, руководствуясь публичным интересом и возможностью предъявления вами требования о взыскании убытков.

 


[2] но, правда, иногда можно – см. определение ВС РФ от 08.12.2020 по делу № А41-63226/2018 (но об этом не в рамках этой заметки).
[3] анализ указанного понятия и правовая природа данного явления не входит в предмет настоящего анализа.

Источник

%d такие блоггеры, как: