В продолжение разговора о процессуальных особенностях исков, связанных с передачей имущества (https://zakon.ru/blog/2021/1/24/magiya_slov_v_arbitrazhnoj_praktike_-_6) – очередной фрагмент рассуждений, выражающих субъективное мнение по узкому вопросу текущей судебной практики.

Имущественный иск (Фрагмент 7)

Иск арендодателя

В силу своего материально-правового положения арендодатель может заявить арендатору обратное требование – о возврате вещи, ранее переданной во исполнение заключённого между ними договора. Природа этого требования многие десятилетия остаётся дискуссионной, что проявляется, например, в расхождении мнений по вопросу, вправе или нет арендодатель обосновывать свой иск статьёй Гражданского кодекса об истребовании невладеющим собственником своего имущества из чужого незаконного владения.

Вот несколько – значительно разнесённых по времени публикации – цитат из работ, авторы которых солидарны с вещно-правовой характеристикой иска о возврате арендованного имущества.

«… Арендатор в пределах договорного срока является владельцем законным …; арендатор, удерживающий вещь по окончании срока аренды, есть владелец незаконный».[1]

– «В практике встречаются явления …, когда из обязательства возникает требование вещного порядка, т.е. иск о возврате собственнику вещи по окончании срока аренды, найма …»[2]

– «По окончании срока аренды основание правомерности владения отпадает. Неправомерное владение бывшего нанимателя даёт право наймодателю требовать изъятия своего имущества…»[3]

«… По окончании срока договора аренды, … т.е. по отпадении легальных оснований, владение арендатора становится незаконным …»[4]

Поэтому вовсе не случайность – например, следующие судебные решения.

Пример.[5]

По истечении срока действия договора аренды арендатор продолжал пользоваться муниципальным имуществом, в связи с чем договор сторон в соответствии с действующим гражданским законодательством возобновился на неопределённый срок.

… Ответчику со стороны арендодателя было направлено уведомление о расторжении договора и требование об освобождении помещения. Однако, до настоящего времени … помещение не освободил.

В соответствии со ст.301 ГК РФ только собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения.

С учётом изложенного, руководствуясь ст. ст. 156 п.3, 102, 110, 167-170 АПК РФ, ст. 301, 450, 610 ГК РФ, суд                                                               

                                                      Р Е Ш И Л:

Истребовать из незаконного владения … нежилое муниципальное помещение путём выселения его из указанного помещения.

Взыскать в доход федерального бюджета 2000 руб. госпошлины.

Пример.[6]

«… просит истребовать из чужого незаконного владения и передать … имущество, а именно: балка 2,0 м в количестве … балка 3,0 м. в количестве …  балка 5,0 м. в количестве …  фанера ламинированная … в количестве …

… между (истцом – арендодателем) и (ответчиком-арендатором) был заключён договор аренды … между сторонами пописан акт приёма-передачи от … согласно которому арендатор принимает  во временное владение следующее имущество:…

… (Арендодатель) обратился с требованием о досрочном расторжении договора аренды … Данное требование было получено … однако имущество … так и не передано.
Согласно статье 301 ГК РФ собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения.

Виндикационный иск характеризуют четыре признака: наличие у истца права собственности на истребуемую вещь или иного права на обладание вещью; утрата фактического владения вещью; возможность выделить вещь с помощью индивидуальных признаков из однородных вещей; нахождение вещи в чужом незаконном владении ответчика.

Оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела документы и доказательства, суд считает необходимым удовлетворить исковые требования об истребовании из чужого незаконного владения следующего имущества, наличие которого у ответчика установлено при совместном осмотре: …

Суд полагает пятидневный срок с момента вступления настоящего решения суда в законную силу в свете фактических обстоятельств дела разумным и достаточным для совершения указанных действий ответчиком.

Согласно п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» в случае, если в заявлении, поданном в арбитражный суд, объединено несколько взаимосвязанных требований неимущественного характера, то по смыслу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.22 НК РФ уплачивается государственная пошлина за каждое самостоятельное требование.

Размер государственной пошлины за рассмотрение заявленных неимущественных требований, согласно требований ст. 333.21 НК РФ, составляет 6000 руб.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167 –170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

                                                      Р Е Ш И Л:

Истребовать из владения (ответчика) и передать по акту приёма-передачи

в течение десяти дней с момента вступления настоящего решения суда в законную силу (истцу) следующее имущество: балка 2,0 м в … балка 3,0 м. в количестве … балка 5,0 м. в количестве …  фанера ламинированная … в количестве …»

Пример.[7]

«… об истребовании из чужого незаконного владения (ответчика) и возврате здания…

… заключён договор аренды … объекта муниципального недвижимого имущества в виде нежилого помещения …

Обращению истца в суд с настоящим иском предшествовало направление в адрес (ответчика) предупреждения об отказе от договора … в трёхмесячный срок с момента получения предупреждения, также об освобождении объекта и передачи его представителю (арендодателя)

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).

В силу статьи 301 ГК РФ собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края

                                                      РЕШИЛ:

Истребовать из чужого незаконного владения (ответчика) и возвратить (истцу) в течение 10 календарных дней с момента вступления в законную силу решения, здание …

Взыскать (с ответчика) государственную пошлину в сумме 6 000 руб.»

Пример.[8]

«… истребовать из чужого незаконного владения строение сторожевой дом …

… заключён договор аренды, согласно пункту … которого арендодатель передаёт, а арендатор принимает в аренду сторожевой дом ……  срок действия договора истёк, однако ответчик отказался освобождать переданное по договору имущество.

Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса каждая из сторон договора аренды, заключённого на неопределённый срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца …в адрес ответчика была направлена претензия …  с требованием добровольно освободить занимаемое помещение до оформления прав собственности на строение, также о передаче имущества по акту…

Согласно статье 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения…

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд,                                                    

                                                        Р Е Ш И Л:

Истребовать из незаконного владения (ответчика) строение сторожевой дом … и передать его по акту приёма-передачи (истцу) …

Взыскать с (ответчика) 6 000 рублей государственной пошлины».

Пример[9] иного рода – образец оформления искового заявления арендодателя.

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

об истребовании имущества из чужого незаконного владения

и о взыскании задолженности по договору аренды

В соответствии с условиями договора аренды нежилого помещения № __от «_» ______20___г., заключённого между нашей организацией (арендодатель) и ответчиком (арендатор) на срок до «_» _______20___г. (приложение № 1) ответчику по передаточному акту (приложение № 2) передано в аренду нежилое помещение в виде _____ (характеристика имущества) по адресу: находящееся в собственности нашей организации.

Право собственности на данное помещение подтверждается (указать правоустанавливающие документы).

Согласно пункту ____договора аренды арендатор обязан по истечении срока аренды освободить занимаемое нежилое помещение.

Срок аренды истёк «_» ______ 20__ г., однако ответчик продолжал занимать указанное нежилое помещение…

На основании изложенного, руководствуясь статьями 301 и 622 Гражданского кодекса РФ, прошу:

1. Взыскать с ответчика в пользу нашей организации арендную плату …

2. Обязать ответчика освободить занимаемое им нежилое помещение по адресу. ..

Можно привести ещё пример таких рекомендаций. Например, В.Жураковский и В.Калинин в своей книге[10] приводят образец виндикационного иска. В описательно-мотивировочной части рекомендуемого этими авторами искового заявления говорится об окончании срока действия договора аренды нежилого помещения. Просительный пункт заявления предваряется ссылкой на ст.301 ГК РФ. Исковая просьба изложена следующим образом: «Прошу обязать (ответчика) освободить помещение».

Но преимущественным всё-таки является мнение об обязательственном характере требования арендодателя.

– «Истребование имущества у контрагента по договору, не исполнившего обязанность по его возврату, например, по истечении срока действия договора аренды, возможно с помощью иска об исполнении обязательства в натуре».[11]

Интересная особенность: отстаивая невещный характер требования арендодателя, мало, кто из пишущих на эту тему авторов называет конкретную норму обязательственного права, противостоящую в данном случае норме Гражданского кодекса о виндикации. Утверждение, что по окончании договора арендодатель может добиваться возврата своего имущества исключительно обязательственным иском, как правило, лишено конкретики:

– «… в соответствии с нормами права, регулирующими данный вид обязательства»;[12]

– «… по правилам о договорном иске»;[13]

«…в соответствии с законодательством, регулирующим данное правоотношение»;[14]

«… в соответствии с условиями, предусмотренными законодательством об аренде»;[15]

О каком «порядке», каких «правилах», «не имеющих ничего общего с вещно-правовыми способами защиты»[16], идёт речь?  Нормы Главы 34 ГК и, конкретно, статьи 622, ссылки на которую иногда встречаются в литературе, специально не регламентируют исковую защиту арендодателя, нацеленную на возврат имущества в натуре.

– «Обязанность арендатора возвратить имущество при прекращении договора аренды входит в понятие «содержание правоотношения», вытекающего из данного договора (обязательство на стороне арендатора).  В связи с этим требование собственника-арендодателя о возврате имущества (об освобождении помещений, о выселении арендатора) по своей правовой природе является требованием о присуждении к исполнению обязанности в натуре …»[17]

Но представление о, казалось бы, наиболее подходящем для данного случая общего (неимущественного) способа защиты в форме присуждения к исполнению обязанности в натуре, что предполагает вынесение «обязывающего» решения, «конфликтует» с нередко предлагаемыми в литературе «категоричными» формулировками исковых требований арендодателя, которые ассоциируются с имущественным иском.

Так, Е.О.Матлина применительно к иску о расторжении договора аренды нежилого помещения и выселении арендатора говорит об истребовании имущества.[18]

Ещё примеры:

– «В случае если наниматель    по истечении срока договора не вернёт нанятого имущества, наймодатель может истребовать у него это имущество в судебном порядке».[19]

– «По окончании срока аренды основание правомерности владения отпадает. Неправомерное владение бывшего нанимателя даёт право наймодателю требовать изъятия своего имущества…»[20]

– «Уклонение нанимателя от обязанности своевременно возвратить имущество даёт наймодателю право на его истребование в принудительном порядке».[21]

«При неисполнении указанной обязанности по возврату имущества арендодатель, естественно, вправе потребовать вернуть своё имущество в принудительном порядке».[22]

И арбитражные суды при удовлетворении исков арендодателя, ссылаясь именно на статью 622 ГК, пусть нечасто, используют в резолюции решения обороты «истребовать», «изъять и передать».

Пример.[23]

«… Об истребовании у ответчика из незаконного владения следующего имущества:

блок-контейнер (модульная конструкция) …

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключён договор аренды имущества …

В соответствии со статьёй 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю. Поскольку доказательств передачи ответчиком спорного имущества истцу не представлено, имущество подлежит изъятию у ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд … решил:

Изъять у (ответчика) и передать (истцу) следующее имущество:

– Блок-контейнер …

– Блок контейнер …

Взыскать с … расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Пример.[24]

«… О взыскании … в том числе задолженности по оплате арендной платы … об истребовании из незаконного владения недвижимого имущества, ранее переданного ответчику по договору аренды …

… был заключён договор аренды недвижимого имущества

После расторжения договора аренды, имущество, являющееся предметом аренды, арендодателю возвращено не было.

Согласно ст. 662 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество …

Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд   

                                                         решил:

Истребовать у (ответчика) недвижимое имущество, ранее переданное по договору аренды … а именно:

– земельный участок …

– административное здание …

– ангар …»

Вот, только, надо признать, подобные «оформительские» элементы решения не влияют на признание судом неимущественного характера иска со взысканием фиксированной госпошлины.

Ссылку на статью 398 ГК в решениях по искам арендодателя обыкновением не назовёшь. Но в литературе соответствующие предложения встречаются.

«Истребуя свою вещь у нанимателя, собственник предъявляет не виндикационный, а обязательственный иск (ст.622 ГК), точно такой же, какой может предъявить арендатор к собственнику (п.3 ст.611 ГК)».[25]

– «В целях непосредственного возврата индивидуально определённого имущества арендодатель должен обосновать своё требование ст.398, а не 301 ГК РФ».[26]

В подобных случаях мне всегда не достаёт аргументации, обоснования, предваряющих либо следующих за утверждением, выводом. Ведь эти утверждения – не норма права, которую принимаешь, как данность.

Если встать на изложенную в двух последних цитатах позицию, то требование арендодателя следует обосновывать статьёй 398 ГК. Но, как было замечено выше, в Гражданском кодексе РФ законодатель разграничил «передачу» и «возврат» имущества. И норма статьи 398 – повторюсь – регламентирует требование о передаче имущества в пользование, но не требование о возврате этого имущества собственнику, т.е. по интересующему нас иску ответчиком выступает лицо, которому статья 398 отводит роль истца.

Здесь, наверное, уместно спросить: не логичнее ли было, отдавая дань настойчивости ученных, многие годы пытающихся убедить судебную практику в недопустимости вещного иска о возврате сданного внаём индивидуально-определённого имущества, наделить не арендатора, но арендодателя правом предъявления обязательственного имущественного иска «об истребовании»?

Иск о выселении

Особую остроту исследуемый вопрос обретает применительно к объектам недвижимости. В этом легко убедиться, обратившись к наиболее характерной и многочисленной группе судебных дел по искам из договоров аренды – о возвращении нежилых зданий и помещений. Приведу давний, но уж очень показательный, пример формулировки иска по одному из таких дел, рассмотренному Арбитражным судом Самарской области:

«Прошу истребовать из незаконного владения ответчика нежилое помещение, обязать ответчика освободить [Это помещение. – В.Г.] в месячный срок со дня вынесения решения, а при неосвобождении в этот срок – выселить из указанного помещения в принудительном порядке».

Вот так: истребовать, обязать освободить, а потом и выселить!

Вообще, многословные неодинаковые формулировки обсуждаемого иска и решения о его удовлетворении в арбитражной практике – не редкость. Ниже – несколько вариантов изложения резолютивной части решений по искам арендодателей, которая, как уже отмечал, обычно повторяет исковое требование.

Пример.[27]

Обязать возвратить … нежилое помещение …

Пример.[28]

Обязать … в течение 3 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить нежилое помещение … и возвратить его … по акту приёма-передачи.

Пример.[29]

Обязать освободить нежилое помещение …

Пример.[30]

Обязать … в течение 1 (одного) календарного дня с момента вступления решения в законную силу освободить нежилые помещения …

Пример.[31]

Обязать … добровольно в срок до … освободить помещение …

При неисполнении и вступлении решения в законную силу выдать исполнительный лист о принудительном выселении. 

Пример.[32]

Обязать освободить нежилое здание … и передать его … по акту приёма-передачи в течение 7 рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу.

Пример.[33]

Обязать …  в недельный срок с момента вступления решения суда в законную силу передать по акту … арендованное нежилое помещение …

Пример.[34]

Выселить … из нежилого помещения …

Пример.[35]

Выселить … из нежилого помещения … и обязать передать данное помещение в освобождённом виде

Пример.[36]

Выселить … из нежилого помещения, передав в освобождённом виде

Прокомментирую приведённые примеры.

Статья 622 ГК обозначает содержание обязанности арендатора словами «вернуть» и «возвратить». Поэтому в соответствии со ст.12 ГК арендодателю, казалось бы, следует заявлять иск «о присуждении арендатора к исполнению в натуре обязанности возвратить (в данном случае) нежилое помещение».

Соответственно, просительный пункт такого искового заявления должен бы звучать: «прошу обязать возвратить». По искам из договоров аренды движимого имущества чаще всего так и происходит. Но применительно к аренде недвижимости «пальму первенства» делят формулировки «обязать освободить» и «выселить», причём, не удалось выявить какую-либо систему в их использовании, например, в зависимости от специфики того или иного объекта (помещение или здание), либо от статуса должника (организация или гражданин-предприниматель).

В случае с исковой просьбой «обязать передать / возвратить / освободить» имеем уже знакомую формулу присуждения «кого – к чему», что предполагает вынесение адресованного ответчику – арендатору, как считается, неимущественного решения о совершении «определённого действия». С иском о выселении – сложнее, уже хотя бы потому, что ожидаемый истцом приказ суда: «выселить» будет адресован не арендатору.

См. далее Фрагмент 8: Иск о выселении.

 

 


[2] Комаров Б.К. Охрана права социалистической собственности // Вопросы советского гражданского права в практике суда и арбитража. Под общ. ред. И.Б.Новицкого. М. 1959.
[3] Комаров Б.К. Охрана права социалистической собственности // Вопросы советского гражданского права …
[4] Кочеткова Ю.А. Соотношение вещно-правовых и обязательственно-правовых способов защиты права собственности: древнеримские истоки и современная Россия / Актуальные проблемы гражданского права. Выпуск второй. СТАТУТ. М. 2000.

[5] Решение от 26.10.2006 по делу АС Краснодарского края №А32-17079/2006 «об истребовании нежилого помещения».

[6] Решение от 27.07.2020 по делу АС Краснодарского края №А32-12020/2020
[7] Решение от 22.07.2020 по делу АС Пермского края №А50-6670/2020.
[8] Решение от 04.08.2020 по делу АС Кабардино-Балкарской Республики №А20-354/2020.
[9] Виндикационный иск в гражданском праве: как используют этот инструмент защиты // Юрист компании. Практический журнал. 15.10.2020.
[10] Арбитражные споры (судебная практика и применение законодательства Российской Федерации). М. 2000
[11] Шпачева Т.В., Шпачев Е.В. О способах защиты права (законного интереса) в арбитражном суде // Арбитражные споры. 2008. №4.
[12] Советское гражданское право / Под ред. О.А.Красавчикова. Том 2. М. 1972.
[13] Иоффе О.С. Обязательственное право. М. 1975. 
[14] Пункт 23 постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
[15] Пункт 17 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 28.04.1997 №13 «Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
[16] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М. 2000.
[17] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая…
[18] Матлина Е.О. Споры, связанные с арендой нежилых помещений (обобщение судебной практики) // Арбитражные споры. Информационный журнал Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа. 2000. №3.
[19] Липецкер М. Договор имущественного найма // Арбитраж. 1938. №13-14.
[20] Комаров Б.К. Охрана права социалистической собственности // Вопросы советского гражданского права в практике суда и арбитража. Под общ. ред. И.Б.Новицкого. М. 1959.
[21] Иоффе О.С. Обязательственное право. М. 1975.
[22] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая…

[23] Решение от 25.03.2016 по делу АС гор. Санкт-Петербурга и Ленинградской обл. №А56-90038/2015

[24] Решение от 19.12.2014 по делу АС Свердловской обл. №А60-42879/2014
[25] Тархов В.А., Рыбаков В.А. Собственность и право собственности. Уфа. 2000.
[26] Синицын С.А. Исковая защита вещных прав в российском и зарубежном гражданском праве: актуальные проблемы. М. 2015.
[27] Решение от 28.12.2020 по делу АС гор. Санкт-Петербурга и Ленинградской обл. №А56-100877/2020.
[28] Решение от 12.08.2016 по делу АС Нижегородской обл. №А43-16174/2016.

[29] Решение от 30.06.2016 по делу АС Волгоградской обл. №А12-20435/2016.

[30] Решение от 16.12.2020 по делу АС Ростовской обл. №А53-27310/20.
[31] Решение от 18.10.2006 по делу АС Пермского края №А50-13296/2006.
[32] Решение от 28.12.2020 по делу АС Республики Бурятия №А10-3256/2020.
[33] Решение от 20.02.2015 по делу АС Чувашской республики №А79-9486/2014.
[34] Решение от 17.12.2020 по делу АС Новосибирской обл. №А45-9990/2020.
[35] Решение от 23.12.2020 по делу АС гор. Москвы №А40-136296/2020.
[36] Решение от 10.07.2015 по делу АС гор. Москвы №А40-109638/2014.

Источник

%d такие блоггеры, как: