Согласно п. 4 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ одним из оснований отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов является ситуация когда на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства, а также случаев, если подано заявление о предоставлении земельного участка и в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Аналогичное правило предусмотрено в пп. 8. п. 8 ст. 39.11. Земельного кодекса РФ в качестве основания для принятия решения об отказе в проведении аукциона в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Спорным вопросом в толковании вышеуказанных норм является неоднозначность формулировки «принадлежащие гражданам или юридическим лицам». Что имел в виду законодатель под «принадлежностью» объекта недвижимости?

В судебной практике можно встретить два подхода к толкованию названных правил.

Согласно первому подходу «нахождение на земельном участке строений, не являющихся объектами зарегистрированных прав, само по себе не препятствует реализации права на приобретение земельного участка». Такая правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.07.2018 № 307-ЭС18-9860. То есть в данном случае ВС РФ истолковал принадлежность в контексте наличия зарегистрированных прав на объект недвижимости.

Некоторые нижестоящие арбитражные суды также придерживаются данного подхода. Так, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 08.04.2019 № 17АП-2145/2019-ГК указывает:

«для отказа в предоставлении земельного участка необходимо не просто наличие на участке каких-либо физических объектов, а наличие на земельном участке объектов, права на которые принадлежат физическим и юридическим лицам, т.е. зарегистрированы в установленном законом порядке».

Аналогичные рассуждения содержатся в Постановлениях Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2019 по делу № А07-4381/2018 и Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2013 по делу № А81-3982/201.

Встречается такой подход и в практике судов общей юрисдикции: апелляционном определении Алтайского краевого суда от 09.03.2016 по делу № 33-2635/2016, а также кассационном определении Восьмого кассационного суда общей юрисдикции  от 16.01.2020 № 88а-1134/2020.

Вместе с тем, существует и другая позиция. Содержание ее сводится к тому, что наличие любых объектов недвижимости является основанием для отказа в предоставлении земельного участка. Сторонники этого подхода, толкуя спорные нормы, приходят к выводу, что земельный участок с самовольной постройкой может быть предоставлен только в том случае, если в отношении такой постройки принято решение о ее сносе. Таким образом, делается вывод, что даже при отсутствии определенности в отношении собственника или иного законного владельца соответствующего объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, такой участок не может быть предоставлен (либо быть предметом аукциона).

Например, Верховный суд РФ в Определении от 12.08.2014 № 18-КГ14-76 указал:

в случае наличия у объектов недвижимости признаков самовольной постройки, нахождение на спорном земельном участке данных объектов само по себе не может являться основанием для возникновения у истцов права на предоставление им этого земельного участка, поскольку право собственности истца на указанные постройки судом не признавалось, как того требует пункт 3 статьи 222 ГК РФ – право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Коллеги, как следует толковать указанные нормы Земельного кодекса РФ? Какой подход из изложенных является правильным? Известна ли еще какая-либо судебная практика по спорному вопросу?

Полагаю, что второй подход вполне может привести (и в некоторых ситуациях действительно приводит) к замкнутому кругу: орган государственной власти или орган местного самоуправления не обращается с иском о сносе самовольной постройки, фактический владелец объекта в свою очередь не может признать право по 222 ГК РФ, так как нет прав на земельный участок, а получить земельный участок даже через процедуру торгов не может, так как соответствующий орган отказывает в предоставлении / проведении торгов ссылаясь на вышеуказанные нормы Земельного кодекса РФ.

 P.s. Частично аналогичный вопрос обсуждался здесь: https://zakon.ru/discussion/2017/1/28/vykup_zemelnogo_uchastka_i_samovolnaya_postrojka
Источник

%d такие блоггеры, как: