По данным РБК (https://www.rbc.ru/society/26/08/2021/612639f29a79473d011e9e18) почти каждый регион России подвергался затоплению с 2013 по 2020 год.

Кроме того, в настоящее время мы переживаем процесс глобального потепления и, как следствие, подъем уровня мирового океана.

Поэтому не случайно на рынке недвижимости могут встречаться земельные участки, находящиеся в местах затопления/подтопления. Такие участки отнесены к зонам с особыми условиями использования территорий (п. 17 ст. 105 Земельного кодекса РФ).

Данные земельные участки не ограничены и не изъяты из гражданского оборота (ст. 27 Земельного кодекса РФ). Их можно продавать и покупать, сдавать в аренду и передавать в залог точно так же, как и обычные земельные участки.

Как узнать, что земельный участок находится в зоне затопления?

Сведения об этом можно получить, не выезжая на участок.

На сайте Росреестра есть «Публичная кадастровая карта» (https://pkk.rosreestr.ru/), на которой можно посмотреть зоны затопления. Для этого необходимо на экране нажать кнопку «Слои» в правом верхнем углу и поставить галочку рядом со строчкой «Зона с особыми условиями использования территорий». На карте зеленым цветом отобразятся зоны с особыми условиями использования территорий (далее – ЗОУИТ), учтенные в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН), в том числе зоны затопления и подтопления.

Так, например, выглядит карта Санкт-Петербурга:

А так – карта Москвы:

 

Непосредственно зоны затопления можно поискать, нажав на панели слева ЗОУИТ (они выделятся желто-зеленым):

 

Зона затопления в Санкт-Петербурге (Лахта).
Зона затопления в Москве (река Москва)

Также вы можете получить сведения об участке, обратившись в Росреестр за получением выписки из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости. Достаточно знать кадастровый номер участка. Сведения в выписке из ЕГРН о нахождении земельного участка в зоне затопления содержатся в графе «Особые отметки» либо «Ограничения».

Какие особенности у участков, расположенных в зоне затопления/подтопления?

В отношении таких земельных участков действует ряд запретов, предусмотренных п. 6 статьи 67.1 Водного кодекса РФ.

Их всего четыре, но в повседневной жизни наиболее важен один, а именно: запрет строить объекты капитального строительства (например, дом, баню, гараж, сарай) без обеспечения инженерной защиты таких населенных пунктов и объектов от затопления, подтопления.

С точки зрения закона, запрет возведения объектов капитального строительства не является абсолютным, так как он обусловлен обеспечением инженерной защиты объектов.

В связи с этим нет противоречия в том, что земельный участок в зоне затопления может одновременно относиться, например, к категории земель населенных пунктов или земель сельскохозяйственного назначения.

Отнесение к зонам с особыми условиями использования территорий не влечет невозможность использовать земельный участок по целевому назначению (Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 12.01.2021 г. № 88-691/2021).

Таким образом, если соблюдено условие об обеспечении инженерной защиты, то возведение объектов капитального строительства законно.

Необходимо обратить внимание, что ограничения, предусмотренные п. 6 ст. 67.1 Водного кодекса РФ, не являются основанием для отказа в предоставлении публичного сервитута (ст. 39.44 ЗК РФ, Определение Верховного Суда РФ от 04.05.2021 г. № 304-ЭС21-4918 по делу № А70-2910/2020). Например, сервитут – строительство и подключение участка тепловой сети (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.01.2021 N Ф04-6054/2020 по делу N А70-2910/2020).

Пока земельный участок не будет обеспечен инженерной защитой, невозможно получение разрешения на строительство (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ) и впоследствии – разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ). Данные разрешения будут подтверждением, что вами все условия при строительстве соблюдены.

В случае если объекты капитального строительства возведены без обеспечения инженерной защиты, получения разрешений, возникает риск признания их самовольными постройками (ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации), что означает обязанность снести их за свой счёт.

Если в выдаче разрешения на строительство отказано, можно обратиться в суд с иском об обжаловании решения. Для защиты своей позиции следует сделать экспертизу результатов инженерно-гидрометеорологических изысканий и представить ее результаты суду. Также необходимо обратить внимание на срок подачи иска – 3 месяца со дня получения решения об отказе.

Как обеспечить инженерную защиту?

Видов инженерной защиты множество.

Так, инженерная защита может быть обеспечена путем строительства берегоукрепительных сооружений, дамб.

В силу п. 4.9. Свода правил СП 104.13330.2016 «Инженерная защита территории от затопления и подтопления», актуализированная редакция СНиП 2.06.15-85 (утв. Приказом Минстроя России от 16.12.2016 г. № 964/пр, далее – Свод правил) в качестве основных средств инженерной защиты территорий следует предусматривать обвалование, искусственное повышение поверхности территории, руслорегулирующие сооружения и сооружения по регулированию и отводу поверхностного стока, систематические дренажные системы, локальные дренажи.

Для предотвращения техногенного затопления и подтопления, обусловленного утечками из водонесущих коммуникаций и емкостей (сетей и резервуаров водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения), следует применять защитные футляры, обоймы, а также защитные прикорневые барьеры или проводить вырубку деревьев и кустарников на участках расположения ответственных инженерных сооружений.

Выбор решений по инженерной защите следует производить на основании технико-экономического сопоставления показателей сравниваемых вариантов (п. 4.15 Свода правил).

Согласно п. 4.1.1 Свода правил защита территории населенных пунктов должна обеспечивать:

– бесперебойное и надежное функционирование и развитие объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового назначения, социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, зон рекреационного назначения и других территориальных зон и отдельных сооружений;

– нормативные медико-санитарные условия жизни населения;

– нормативные санитарно-гигиенические, социальные и рекреационные условия защищаемых территорий.

Согласно п. 4.1.3 Свода правил защита сельскохозяйственных земель и природных ландшафтов должна обеспечивать:

– регулирование гидрологического и гидрогеологического режимов для безопасного и эффективного использования земель в соответствии с их функциональным назначением;

– условия для рационального использования и охраны земельных, водных, минерально-сырьевых и других природных ресурсов.

Более того, в некоторых случая для строительства сооружений инженерной защиты земельные участки могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд (п. 4 ст. 67.1 Водного кодекса РФ).

Таким образом, обеспечение инженерной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод – затратный и трудоемкий процесс.

Несмотря на то, что юридически абсолютный запрет использования земельного участка не установлен, фактически строительство на данном участке может быть невозможно из-за несоразмерно высоких издержек на инженерную защиту.

 

Стоит ли покупать земельный участок в месте затопления/подтопления?

Земельный участок в месте затопления/подтопления можно приобрести, если он нужен сам по себе, и на нем не планируется возведение каких-либо построек. Также, скорее всего, цена будет не велика.

Если земельный участок планируется для застройки, то это вряд ли выгодная покупка.

На таком участке будет возможно построить только те объекты, которые не являются капитальными (киоски, навесы, общественные туалеты).

Возведение объекта капитального строительства вероятно будет либо несоразмерно дорогостоящим по сравнению с возведением аналогичного объекта на незатопленном участке, либо фактически невозможно.

Из вышеизложенного можно сделать вывод, что такие земельные участки имеют низкую ликвидность.

Вероятно, что срок продажи/сдачи в аренду такого земельного участка будет весьма длительным, а также, что цены необходимо будет снижать.

Низкая ликвидность может повлиять и на возможность передать такой участок в залог для обеспечения своих обязательств по договорам.

 

Можно ли признать договор купли-продажи земельного участка недействительным в связи с тем, что сведения о затоплении не были сообщены  покупателю?

В случае если указанные сведения о земельном участке содержались в ЕГРН на момент покупки, шансы у покупателя выиграть суд невелики. Поскольку сведения в ЕГРН доступны для ознакомления, и покупатель не лишен возможности спросить другую сторону об особенностях земельного участка и ограничениях его использования, то предполагается, что, действуя разумно и добросовестно, покупатель должен был знать о нахождении земельного участка в зоне затопления и соответствующих последствиях.

Однако есть и другое мнение. Так, Ленинградский областной суд встал на сторону покупателя. В определении от 19.07.2012 г. по делу № 33-3106/2012 судом сделан вывод, что покупатель не является лицом, обладающим специальными познаниями в области землеустройства, поэтому информацию о возможных негативных последствиях ему должен был предоставить продавец земельных участков.

Сделка признана недействительности на основании ст. 178 Гражданского кодекса РФ как совершенная под влиянием заблуждения.

Ленинградский областной суд постановил, что заблуждение имеет место тогда, когда участник сделки помимо своей воли и воли другого участника составляет себе неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался. При этом существенным будет являться такое заблуждение, последствия которого либо вообще неустранимы, либо их устранение связано для заблуждающейся стороны со значительными затратами.

На вышеуказанное определение Ленинградского областного суда возможно ссылаться в защиту своих доводов при оспаривании договора купли-продажи. При этом, суд, рассматривающий дело, может как согласиться с такой позицией, так и отвергнуть ее.

Что делать, если приобретенный земельный участок впоследствии признан зоной затопления?

Требовать возместить убытки и упущенную выгоду.

Согласно п. 1 ст. 107 Земельного кодекса РФ со дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории на земельных участках, расположенных в границах такой зоны не допускаются строительство и использование зданий, сооружений, разрешенное использование (назначение) которых не соответствует ограничениям, предусмотренным решением об установлении зоны с особыми условиями использования территории. Реконструкция зданий, сооружений может осуществляться только путем их приведения в соответствие с ограничениями.

Следовательно, признание земельного участка находящимся в зоне затопления может повлечь для правообладателя такого земельного участка убытки и упущенную выгоду.
Например, на таком участке было запланировано строительство отеля. Новый собственник, построивший здание отеля, может потребовать возмещения убытков на строительство/реконструкцию/приведение здания в соответствие, а также потребовать упущенную выгоду.

Из статьи 57.1 Земельного кодекса РФ следует, что:

1) Убытки и упущенная выгода подлежат возмещению в полном объеме;

2) Убытки возмещаются собственникам, арендаторам земельных участков, собственникам зданий, сооружений, помещений в них, объектов незавершенного строительства, если их строительство было начато до дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории и в отношении их не принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.

3) Убытки определяются с учетом рыночной стоимости имущества на день, предшествующий принятию решения об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории, и иных убытков, связанных со сносом зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, приведением их в соответствие с особыми условиями использования территории ограничениями.

Также постановлением Правительства Российской Федерации от 07.05.2003 № 262 утверждены Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков (далее – Правила).

Согласно п. 5 Правил размер убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, определяется по соглашению сторон и рассчитывается в соответствии с методическими рекомендациями, утверждаемыми Министерством экономического развития Российской Федерации.

При определении размера убытков, причиненных собственникам земельных участков ограничением их прав, учитываются разница между рыночной стоимостью земельного участка без учета ограничений прав и рыночной стоимостью земельного участка с учетом этих ограничений, убытки, которые собственники земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также расходы, связанные с ограничением прав (п. 8 Правил).

К кому обращаться с требованием о возмещении убытков и упущенной выгоды?

Зоны затопления, подтопления устанавливаются решением Федерального агентства водных ресурсов (его территориальных органов) на основании предложений органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, подготовленных совместно с органами местного самоуправления, об установлении границ зон затопления, подтопления и сведений о границах этих зон (пункт 3 Положения о зонах затопления, подтопления, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.04.2014 N 360 «О зонах затопления, подтопления»).

Следовательно, необходимо обращаться ко всем вышеуказанным органам власти с заявлением о возмещении убытков и упущенной выгоды. При получении отказа либо предоставлении несоразмерного возмещения – необходимо также в оперативном порядке обращаться в суд с исковым заявлением ко всем вышеуказанным органам власти.

Таким образом, при приобретении недвижимости внимательно изучайте все документы и обращайте внимание на то, где она расположена.

«Место, место и еще раз место» – действительно отличное правило!

 

Источник

%d такие блоггеры, как: