В п. 27 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020) (Обзор) включено  Определение N 310-ЭС19-16588 и сформулирован ключевой вывод:  «Подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату».

На мой взгляд, определенную опасность для баланса интересов сторон в аренде (договор взаимный все-таки) и искажение представление о существе арендных правоотношений  представляет  буквальное прочтение и применение этого вывода либо выхватывание из контекста отдельных доводов. Учитывая, что любому юристу сложно сопротивляться своей вере в своей дело («приверженности своей правовой позиции»), важно  сопоставлять сформулированный  ВС РФ вывод  с правовой оценкой всей совокупности фактических обстоятельств.

Что может стать источником превратного толкования?

Обстоятельства дела.

  • Администрация  приняла постановление об организации и о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, и опубликовал информацию о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды.
  •  Согласно опубликованному извещению предметом аукциона являлся земельный участок с видом разрешенного использования: “основной вид – деловое управление, вспомогательный – магазины, развлечение”; аукционной документацией установлены максимально и (или) минимально допустимые параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства; технические условия подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и т.д.
  •  По результатам проведенного аукциона победителем стал предприниматель, с которым администрация заключила договор аренды указанного земельного участка на срок один год и шесть месяцев.
  •  Договор аренды в установленном законом порядке не зарегистрирован.
  •  Администрация, ссылаясь на то, что предприниматель в период с сентября 2016 г. по июль 2017 г. не заплатил за аренду в размере, установленном договором аренды, обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки.
  •  Предприниматель предъявил встречный иск о признании договора аренды недействительным, в обоснование которого указал следующее: спорный договор аренды в нарушение требовании подп. 1 п. 8, п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ заключен на один год и шесть месяцев вместо предусмотренного названными нормами срока предоставления участков для строительства – не менее трех лет; данный договор по вине администрации не был зарегистрирован, так как администрация не представила в регистрирующий орган протокол о результатах аукциона, от имени администрации за регистрацией обратилось лицо на основании ненадлежащей доверенности; до окончания срока договора администрация не устранила недостатки, послужившие основанием для отказа в регистрации; в отсутствие государственной регистрации предприниматель не мог пользоваться участком в целях строительства, в том числе получить разрешение на строительство (Прим. автора: пример тех самых фактических обстоятельств, которые нуждаются в совокупной оценке).
  • Нижестоящие инстанции с переменным успехом  поддерживали позицию то одной, то другой стороны. Например, апелляция и окружной суд решили, что  просто факта подписания акта приемки – передачи имущества достаточно для взыскания арендной платы.
  •  Судебная коллегия ВС РФ указанные акты отменила и оставила в силе решение суда первой инстанции, которым  администрации было отказано в иске и удовлетворен встречный иск арендатора, указав на следующее: «Создание арендодателем таких условии, при которых невозможно достижение цели аренды – осуществление строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком. В этом случае передача по акту предпринимателю спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установления обстоятельств возможности его действительного использования».

Промежуточный комментарий.

С учетом изложенных обстоятельств, наверно, сложно спорить с  выводом и оценкой ситуации  ВС РФ.  Правовая оценка факта подписания акта приемки-передачи является вполне себе добротной иллюстрацией того, что формализм при правовой квалификации неуместен.

Однако.

Нетрудно заметить, что ключевой вывод, вынесенный в заголовок п. 27 Обзора, стал гораздо более абстрактным и  «оторвался» от ситуации, ср.: «Подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату».

Такому выводу, как минимум, не хватает оговорки, что сделать его можно только при учете множества иных факторов.

Ситуация «усугубляется» отдельными  аргументами ВС РФ,  изложенными в п. 27 Обзора ВС РФ, который в обоснование своей позиции указал на следующее:

  1. ВС РФ сослался на нормы ст. 328  ГК (встречное исполнение) и ст. 606 ГК (определение аренды) и указал, что если арендатор не исполнил свою обязанность по предоставлению арендатору имущества во временное владение и пользование или во временное пользование, то арендатор не обязан вносить арендную плату.
  2. Свой вывод о встречности  ВС РФ развил ссылками на   п. 1  ст. 611 ГК  (состояние имущества на момент передачи в аренду), п. 1 ст. 615 ГК (обязанность арендатора использовать имущество в соответствии с назначением) и п. 4 ст. 614 ГК про право арендатора потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. А также упомянул ст.ст. 405, 406 ГК про просрочку кредитора.
  1. С учетом этого ВС РФ указал: «Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 мая 2015 г., п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г.».

На мой взгляд, проблема в аргументах ВС РФ заключается в том, что вдруг появляется некая упрощенно сформулированная идея – правило о том, что «риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе». Такое правило без оговорок сформулировано некорректно. 

Сразу вспоминается казус, который обычно обсуждается со студентами, об аренде велосипеда/авто/ лошади и невозможности использования предмета аренды, который был передан арендатору и находился у него во владении в течение оговоренного срока,  в связи с тем, что арендатор заболел/ сломал руку.  Будет крайне странно, если со студентами вы возьмем сформулированный  ВС РФ довод и просто скажем, ну… не повезло арендодателю. 

Как минимум, сначала придется вспомнить, что несение риска наступления негативных последствий происходит в том случае, если не на кого возложить ответственность.  В принципиально возмездном договоре аренды уплаты арендной платы является одной из центральных обязанностей арендатора с точки зрения цели и назначения договора аренды (ст.ст. 606, 614 ГК). 

Согласно ст. 401 ГК РФ ответственность за нарушение обязательств  наступает на началах вины, которая презюмируется, либо на началах рисках, если арендатор является предпринимателем. В этом смысле риск неполучения арендной платы несет арендодатель только в случае, если арендатор обосновал наличие оснований для освобождения от ответственности.  Иные обстоятельства  (например, невозможность использования  арендованного имущества из-за действий арендодателя, который не то имущество передал или еще что-то сделал не так вопреки своим обязанностям как арендодателя) является не просто неким риском неполучения арендной платы, а риском несения негативных последствий в виде неполучения арендной платы из-за нарушения собственных обязанностей.  Собственно, могу быть и любые другие обстоятельства, оценка которых может повлиять на итоговый вывод ( что продемонстрировано в целом в приведенном в п. 27 Обзора деле).

Однако говорить, что риск неполучения арендной платы возлагается на арендодателя во всех случаях без исключений ввиду целей и назначения договора аренды не только странно, но и противоречит его взаимному характеру.   

Поэтому доводы – доводами, а  системная правовая оценка дела с учетом всех обстоятельств приоритетны. Не говоря уже о том, что  перед этим полезно вспомнить, а в чем же смысл и назначение договора аренды?   Как представляется, они обусловлены тем, что аренда – это обязательства по  предоставлению собственником своего имущества за плату на временной, срочной и возвратной основе.  Поэтому  просто так аренда не может превращаться  в  дарение пользования имуществом.  

Источник

%d такие блоггеры, как: